Después de la crisis inmobiliaria de la pasada década, que ha permitido vivir de una planificación urbanística al ralentí, viable por la extensión en el tiempo, surge el gran problema de la falta de suelo para la eclosión inmologística que estamos viviendo, en la lógica de crecimiento de un cambio paradigmático en las herramientas comerciales. Si esta situación se produjera en el sector residencial y se tuviera una expectativa de crecimiento de casi un 50% en 5 años (e-commerce) estaríamos ante un problema territorial de primer orden.
El promotor logístico tiene, en términos generales, una falta de ligadura tradicional con el urbanismo; no ha tenido más remedio que considerarlo, pero desconfía de su recorrido y prefiere mirar hacia el lado del solar tangible. Hoy en día, y acuciado por el problema, simplifica la solución con “…los ayuntamientos tienen que simplificar los trámites para mejorar el medio-corto plazo”, o “… porque se necesita dotar de mayor seguridad jurídica para el confort de la inversión”. Posiciones que, por obvias, son una quimera, porque si el sector logístico quiere, y puede, afrontar la preparación del suelo, tiene que coger el toro por los cuernos.
Hoy en día el urbanismo en España, y en concreto en Madrid, es lo que es, y después de la crisis en conjunto con la evolución socioeconómica, se demuestra aún más la incapacidad de sus herramientas y la lejanía con los procesos que suceden en la sociedad. Resulta inadmisible que un proceso de modificación o adaptación de un sector urbanístico medio tarde más de un año en legalizarse, o que una gran actuación no consiguiera su viabilidad urbanística en menos de dos años. Cualquiera que lo haya intentado sabe que no son sólo los ayuntamientos, hay mucha co-irresponsabilidad en la Comunidad de Madrid, en los organismos estatales (Carreteras, Confederaciones), siempre decisivos en este sector, por no decir en el oscuro papel de las compañías de servicios.
El sector logístico en Madrid debe afrontar el problema del suelo con tres palancas: i) la decidida gestión urbanística sobre el suelo clasificado vigente de uso industrial y/o terciario, ii) la apuesta por la reconversión de tejidos industriales obsoletos y iii) la planificación de un nuevo escenario.
Sobre la Gestión Urbanística tanto de suelos urbanizables como de los que necesitan de una rehabilitación integral, la próxima Ley Ómnibus de la Comunidad de Madrid puede introducir importantes cambios en las expectativas de modificación, como intercambios de aprovechamientos entre distintos sectores, pero no habrá que perder de vista que seguirá tratándose de un gestión ardua con las herramientas actuales de control por la Administración porque la decisión, en su tramitación reglada, se ha diluido.
Sobre la Planificación de un Nuevo Escenario es preciso visibilizar primero el problema ante las Administraciones, creando una plataforma desde asociaciones como APPUNLE que fuera capaz de negociar con las distintas instancias, al modo logrado en Francia con la Carta de Compromisos Recíprocos entre el Estado y la patronal logística, en donde, como hoja de ruta, se marquen las pautas de agilidad territorial (comarcal) definida por los ejes de movilidad mediante un Estudio (Plan Maestro) que concrete las disponibilidades de suelo en la interrelación entre distintos municipios de un ámbito comarcal, y en el que se puedan evidenciar las importantes bolsas de suelo supramunicipal de la Comunidad de Madrid (producto de la anterior ley y que no sabe qué hacer con él).
[sumario]Resulta inadmisible que un proceso de modificación o adaptación de un sector urbanístico medio tarde más de un año en legalizarse.”[/sumario]
Un estudio en el que se crucen datos con los polígonos existentes con una evaluación de Big Data al modo del planteado por Cimalsa en Cataluña, que habilite la creación de un Banco de Suelo Logístico Supramunicipal sustentado en la terciarización logística sostenible y la multiplicación de las economías de escala.
Es ingente la tarea, sólo en Madrid, pero hay que preparar la mesa para los siguientes 10 añoscon un on-line que sobrepasará, sin dudas, el tercio del mercado, no hay más que ver a nuestros hijos.
