De cara a un análisis del estado y previsiones para el sector inmologístico en España se hace necesario un análisis de la situación geopolítica, económica, y financiera actual y su carácter coyuntural o estructural.
La continua inestabilidad geopolítica, aumentada por un nuevo conflicto bélico en Oriente Medio, aumenta la disrupción de los mercados energéticos y de los intercambios comerciales que podría terminar afectando todavía más a la ya languideciente actividad económica en Europa con un impacto todavía por determinar.
La inflación, todavía lejos de estar controlada, va a motivar, si no nuevas subidas de tipos de interés, sí un período tipos altos (4,50 y 5,25% en Europa y Estados Unidos actualmente) más largo de lo previsto.
No obstante, la economía española ha tenido un comportamiento algo mejor de lo previsto hasta el momento, y, pendiente de ver el impacto que pueda tener la situación en Gaza, todavía podría sorprender al alza en los próximos meses dando lugar a una previsión sobre el crecimiento del PIB para 2023 del 2,4% y del 1,5% para 2024.
Teniendo en cuenta todo esto, procede pensar que estos últimos años de espectacular crecimiento experimentado por el sector inmologístico van a dar paso, probablemente, a unos años de crecimiento más moderado.
Esta transición se ha notado especialmente en el volumen de inversión transaccionado durante 2023. La inversión en el segundo trimestre ha caído un 56% pasando de 1.045 millones en el primer semestre de 2022 a cerca de 500 un año después. Todo esto se produce, en gran medida, debido a la vertiginosa subida de los tipos de interés en los últimos 12 meses lo cual ha obligado a los inversores a reposicionar sus yields (claramente por encima del 5%) y retornos a la espera de un mercado que se adapte a la nueva coyuntura.
La inversión en el segundo trimestre ha caído un 56% pasando de 1.045 millones en el primer semestre de 2022 a cerca de 500 un año después.
En cuanto a la absorción logística, Madrid y Barcelona, con 445.000 y 324.000 m² alquilados en el primer semestre, muestran unas caídas del 25 y 20% en relación al año anterior donde se absorbieron 1,26 millones y 821.000 m² (récord histórico y segundo mejor registro de la historia) en el total del año respectivamente.
En cualquier caso, es necesario poner en contexto las cifras anteriores. Hay que tener en cuenta que veníamos de un año 2022 con un segundo mejor registro de la serie histórica con un volumen de inversión de casi 2.300 millones de euros invertidos en España en inmologística.
Si tenemos en cuenta que durante la década de 2005 a 2015 la media de inversión en el sector fue de cerca de 400 millones de euros al año, podemos decir que el sector se encuentra en un buen nivel y más teniendo en cuenta que la inversión está actualmente sobrepenalizada por la incertidumbre en tipos (más que por su nivel) dado que muchos inversores no fijarán posiciones hasta que no paren las subidas y se estabilice el mercado financiero.
De igual forma, podemos ver que el negocio logístico sigue gozando de buena salud al poder constatar que los registros en el primer semestre de 2023 son superiores en Madrid y están en Barcelona en un 83% de la media de contratación de superficie anual de la década 2005-2015 (420.000 y 390.000 m² /año respectivamente).
Es decir, se ha producido un cambio estructural, especialmente en Madrid, que ha pasado de ser un mercado de 300.000 a 550.000 m² según el año, a un mercado de 800.000 a 1,26 millones en los últimos 8 años.
Independientemente de las circunstancias del nuevo mercado con tipos de interés altos, es razonable pensar que el mercado logístico en España mantiene un margen de crecimientogracias a diferentes factores como el diferencial del e-commerce en España respecto a la media europea o países como Reino Unido y Alemania, la necesidad de renovar gran parte del parque logístico, el atractivo para los inversores dada la madurez del sector y su resiliencia, así como al proceso de nearshoring para traer de vuelta parte de la fabricación de productos a Europa.
