El sector logístico y de transporte supone ya más del 4 % del PIB español con una tasa de crecimiento anual del 5,7% en 2017, que prácticamente duplica la de la economía española del 3%. Los datos auguran una tendencia al alza, también en cuanto a la ocupación en este sector.
Sin embargo, el relativamente rápido crecimiento de la logística y, por extensión, de la inmologística, ha evidenciado algunos problemas que deben subsanarse para garantizar un modelo de negocio sostenible y generador de valor y de riqueza.
Como director de TPF Consultora Inmobiliaria desde hace más de 20 años, uno de los principales problemas a los que se enfrenta la inmologística hoy en día es la normativa de protección contra incendios. En concreto, las diferentes interpretaciones de las administraciones. autonómicas para otorgar los instrumentos de intervención ambiental basados en los estudios específicos que justifican técnicas de seguridad equivalentes, contempladas en la norma.
El RD 2267/2004 por el que se aprueba el Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales (RSCIEI), tiene por objeto conseguir un grado suficiente de seguridad en establecimientos e instalaciones de uso industrial en caso de incendio. Así, exige determinadas instalaciones para garantizar esa seguridad, salvo que se justifique, con un estudio prestacional de incendio basado en modelizaciones de incendios, que un inmueble en concreto puede estar igualmente protegido frente al fuego mediante técnicas alternativas pero equivalentes a la norma.
La problemática se presenta cuando cada administración autonómica utiliza unos criterios diferentes para aceptar o no esos informes y aprobar o no los instrumentos de intervención ambiental correspondiente.
Esa arbitrariedad genera incertidumbre y provoca retrasos y gastos extraordinarios en el desarrollo de cada proyecto inmologístico, pues lo que sirve en una Comunidad autónoma puede no ser suficiente en la de al lado. La solución debe pasar por unificar criterios y que la administración central tome cartas en el asunto para fijar unos estándares que deban aceptar todas las administraciones autonómicas.
[sumario] La diferente interpretación que se hace, por parte de las administraciones, de la normativa de protección contra incendios, representa un grave problema.[/sumario]
Cuestiones técnicas como los sistemas de protección contra incendios son claves a la hora de comercializar de manera adecuada un producto inmologístico. Y aquí es donde detecto el segundo problema importante en el sector: la falta de especialización en logística y en inmuebles específicos para esta actividad que tienen los departamentos comerciales de muchas consultoras y comercializadoras.
Los clientes finales necesitan tener garantías suficientes de que el inmueble no sólo es adecuado para el trabajo que va a albergar, sino que cumple con todos los criterios técnicos exigidos por normativa y también, aquellos que su actividad concreta necesita.
En TPF Consultora apostamos desde el principio por estos conocimientos técnicos hasta el punto de tener nuestro propio departamento de Ingeniería. Hoy en día, ese departamento se ha convertido en otra empresa del mismo grupo, Aspor Ingeniería, con la que trabajamos de la mano. Un importante valor añadido que hemos querido apoyar y desarrollar desde nuestros inicios con el objetivo de ofrecer un servicio integral inmobiliario.
Por último, y muy relacionado con la capacidad comercializadora de los intermediarios, otro problema importante es el excesivo enfoque en la inversión y en la nueva construcción dejando de lado inmuebles existentes. Es tarea de todas las empresas que nos dedicamos a la comercialización de los inmuebles logísticos e industriales trabajar por la ocupación de inmuebles ya construidos.
Con la excusa de disponer de plataformas más innovadoras y de atraer la inversión, que es lo que incrementa la facturación, hay muy pocas empresas, como TPF Consultora, enfocadas en dar salida al stock a pesar de que muchos de estos inmuebles pueden resultar igual de óptimos para la logística actual, incluso sin la necesidad de nuevas inversiones. Ocupar las naves ya construidas es vital para que la cadena de la inmologística siga avanzando a un ritmo productivo y sostenible.
Baldemar Asensio
Director TPF Consultora
