La inversión logística ha visto una primera mitad de 2022 con buen nivel de actividad, pero sin alcanzar las cifras que se lograron hace un año.
Por en medio, una brutal espiral inflacionista que amenaza con una recesión inminente a las economías europeas y, sobre todo, la desestabilización a nivel geopolítico que ha supuesto la invasión rusa de Ucrania han trastocado cualquier pronóstico anterior y han sumado nuevas dosis de incertidumbre al panorama económico internacional.
También hay que tener en cuenta que el pasado 2021 fue escenario de algunas operaciones de gran calibre que condicionan las comparaciones con etapas posteriores.
En este contexto, BNP Paribas Real Estate calcula que el volumen de inversión en activos logísticos ha alcanzado en el segundo trimestre de este año los 165 millones de euros.
Con ese registro, el acumulado de la primera mitad del año se iría, de acuerdo con el análisis de la consultora, hasta los 550 millones de euros, un 61% por debajo del dato de la primera mitad del pasado 2021.
Sin embargo, tal y como se señalaba anteriormente, en el análisis comparativo hay que tener en cuenta que el año pasado se produjo la operación de Montepino y Bankinter, con lo que descontándola, el volumen inversor estaría a la par.
[sumario]El alto volumen de operaciones logísticas en curso permite anticipar una buena segunda mitad de año, con operaciones sólidamente en marcha ”.[/sumario]
Así mismo, según el análisis de Savills Aguirre Newman, a cierre de julio el volumen de inversión en el mercado logístico nacional superaba ligeramente los 1.075 millones de euros, con un retroceso anual de un 36%.
A juicio de la consultora, los portfolios tienen cada vez más presencia en el mercado logístico español, acumulando un 62% del total transaccionado, por un total de 662 millones de euros, que se repartieron entre seis operaciones y un total de 26 activos transaccionados.
A su vez, las operaciones ‘single asset’, con 31 en total, concentraron cerca de 415 millones de euros en el semestre.
De igual modo, la distribución geográfica de la actividad inversora mantiene el foco en la zona centro, que supone poco más de 50% del total, con en torno a 550 millones de euros, seguido del mercado catalán, que, con 261 millones de euros, representa el 24% del volumen nacional, y el mercado de Valencia, con 161 millones de euros y un 15% del mercado logístico total en el período.
A su vez, por lo que respecta al avance de cara a final de año, BNP Paribas Real Estate espera un incremento significativo de la actividad, debido, sobre todo, a varios procesos de venta actualmente en fase de negociación muy avanzada.
Savills Aguirre Newman, por su parte, prevé que el mercado mantenga la inercia del primer semestre y ha identificado también operaciones en curso que permitirían cerrar el año en un nivel superior a los 1.700 millones de euros.
Mercado del centro peninsular
BNP Paribas Real Estate calcula que durante la primera mitad de 2022, la absorción de espacios logísticos en el mercado madrileño ha sido de 248.888 m² repartidos en 18 nuevos contratos, con un incremento anual de un 17,4%.
Como consecuencia, la compañía concluye que la logística mantiene su resistencia frente al entorno y la demanda continúa en niveles de actividad muy altos, especialmente gracias al dinamismo que muestran sectores como los operadores logísticos, el comercio electrónico, los retailers y el segmento farma.
El corredor del Henares y la zona surcopan gran parte de la contratación logística, con unas perspectivas positivas y una demanda que se mantiene alta, con lo que la absorción total en 2022 podría situarse en los 1,2 millones de metros cuadrados.
Por otra parte, BNP Paribas Real Estate contempla un ajuste en la tasa de disponibilidad, que ha pasado del 6,4% de primeros de año al 6,15% a mediados del ejercicio, en un mercado que ha visto un aumento del parque logístico en la zona en 878.855 m² en el último año. Además, se mantiene un buen nivel promotor con proyectos en construcciónsobre 380.640 m² que se incorporarán al mercado en los próximos doce meses.
[sumario]La zona centro peninsular se mantiene como el principal foco para la inversión inmologística del país, copando la mitad del volumen total del país en la primera mitad del año”.[/sumario]
Como consecuencia, las perspectivas de la consultora siguen siendo positivas, con una previsión de 1,2 millones de metros cuadrados de absorción en todo el ejercicio. En paralelo, Savills Aguirre Newman estima que en el segundo trimestre se han alquilado más de 255.000 m² de superficie logística en 19 operaciones.
En la comparativa con el mismo período de 2021, la absorción mostró un leve descenso del 11% por metro cuadrado y de un 14% por número de operaciones.
A su vez, la absorción en el primer semestre se sitúa en niveles similares a los del mismo tramo del pasado ejercicio, con 566.500 m², lo que implica un descenso del 10,7% frente a los 631.500 m² registrados en la primera mitad de 2021. No obstante, según los analistas de Savills Aguirre Newman, continúa siendo una cifra muy elevada.
En este contexto, la actividad mantuvo el intenso ritmo del primer semestre del pasado ejercicio, con 44 operaciones, lo que significa que, aunque se ha contratado menos superficie en la primera parte de 2022 la actividad se ha sostenido en los mismos niveles.
Mercado catalán
BNP Paribas Real Estate calcula que la contratación logística suma en la primera mitad de 2022 397.626 m² en 29 contratos, lo que implica un ajuste anual de un 24,6%.
En este contexto, la consultora estima que la fortaleza de la demanda mantiene la tasa de disponibilidad en niveles muy bajos,con un registro a mediados de año de un 1,77%, con un parque logístico catalán por encima de los 7,2 millones de metros cuadrados.
Además, la demanda se mantiene activa impulsando la actividad promotora, con una previsión de que se incorporen alrededor de 75.000 m² hasta final de año, con tres proyectos en construcción, y, a más largo plazo, entre 2023 y 2024 se podrían incorporar cerca de 1,1 millones de metros cuadrados de superficie logística en la región.
A su vez, los registros de Savills Aguirre Newman, indican que en la primera mitad del año se han contratado cerca de 408.000 m² de superficie logística distribuidos en 30 operaciones frente a los casi 500.000 m² en 34 operaciones en 2021.
Pese a que en la comparativa interanual del semestre el mercado logístico catalán en 2022 parece indicar un comportamiento no tan favorable, ya que refleja un descenso del 18% en la contratación y de un 12% en el número de operaciones, la consultora afirma que las estadísticas que no se ajustan a la realidad.
[sumario]En Cataluña, parece que las estadísticas no reflejan fielmente la realidad de un mercado con una buena absorción durante la primera mitad de 2022 y buenas perspectivas para lo que queda de año pese a la escasa disponibilidad”.[/sumario]
En este sentido, si se descartasen las grandes operaciones del año pasado, la absorción del mercado logístico catalán en 2022 se situaría incluso muy por encima, en un 66% concretamente.
No obstante, en la primera mitad de 2022 también se firmaron dos grandes operaciones que representan el 32% del total contratado, pero con un tamaño inferior a las de 1S 2021, cuyo peso no distorsiona tanto las cifras del semestre.
Así mismo, durante el primer semestre la actividad del mercado se distribuyó principalmente entre la primera corona y la tercera corona de la capital catalana, donde se concentraron el 43% y el 23% de las operaciones, respectivamente.
Sin embargo, en cuanto al volumen de superficie contratada claramente destacó la tercera corona con el 49%, en la que se cerraron dos operaciones de gran tamaño.
Mercado valenciano
En esta misma línea, BNP Paribas Real Estate coloca una cifra de contratación en el mercado logístico valenciano de 177.732 m², un 18,7% más que en el mismo período del año pasado. La consultora contabiliza un total de 37 operacionesen el período, un 74% del número total registrado en todo el pasado ejercicio.
La mayor parte de la contratación se la ha llevado el municipio valenciano de Ribarroja, con un 62% de la contratación logística en la región durante los primeros seis meses del ejercicio, con otros municipios del centro, como Paterna, Cheste y Torrente por detrás, y más alejados Alcacer al sur y Bétera en la zona norte. La consultora estima que promotores y fondos de inversión mantienen su apuesta por la construcción de plataformas, conscientes de la fortaleza del comercio electrónico y de la buena ubicación y las infraestructuras de la zona.
En consecuencia, la tasa de disponibilidadse ha rebajado drásticamente, de tal manera que ha pasado del 7,39% de primeros de año al 3,87% de mediados de este mismo ejercicio. BNP Paribas Real Estate calcula que exiten 24.129 m²en proyectos logísticos que podrían incorporarse al mercado este mismo año.
En total hasta finales de 2023 podrían incorporarse 198.619 m² de superficie logística en la Comunidad Valenciana.
Así pues, como en otros mercados, las perspectivas para la última parte del ejercicio son buenas, a juicio de la compañía, a la vista de la buena evolución de la demanda, como constata la caída en la tasa de disponibilidad.
En definitiva, los registros apuntan a un buen nivel de actividaden el mercado logístico español durante la primera mitad del año.
De igual modo, parece que todo indica que se mantendrá esta tendencia en los próximos meses, principalmente para dar respuesta a una demanda activa y al gran interés inversor que mantiene al sector logístico como un segmento en el que apostar.
Habrá que ver cómo influirán factoresexternos, como una mala evolución macroeconómica, o internos, como el aumento de costes, en las perspectivas del sector para los próximos meses.
Ver las principales operaciones logísticas 2021-2022
