El parque de naves logísticas de Cataluña de nueva generación, en normativa y para arrendar asciende a 3.812.158 m². Debido a la dificultad de encontrar suelos para programar y a la escasez de promociones logísticas realizadas en los últimos años, la disponibilidad de naves en estos momentos es de escasamente 162.868 m² (4,27 % del parque).
De esta superficie, en la Zona Prime (primeros 10 kms de radio respecto al Puerto) hay tan sólo 18.321 m² disponibles (1,35%), mientras que en la Primera Corona (del km. 11 al 30) hay 40.691 m² (3,39%), en la Segunda Corona (del km. 31 al 60) 67.921 m² (10,52 %) y en la Tercera Corona (del km. 61 en adelante) hay 35.935 m² (5,94 %).
En cuanto a la nueva superficie que está en fase de promoción, prevista en los próximos 12 meses, ascienden a unos 180.000 m², entre los que destacan los proyectos de Segro en Martorelles (19.105 m²) y Sant Esteve Sesrovires (50.059 m²); el de VGP en Lliça de Munt (73.500 m²); el de ProLogis en La Bisbal del Penedés (26.000 m²), así como el de Pulsar en Parets del Vallés (19.907 m²).
Si tenemos en cuenta que la media de la contratación anual bruta, habida en el periodo 2015 - 2017 ha sido de 510.731 m², y que la neta del 2017 ha ascendido a 418.008 m², nos daremos cuenta que el sector logístico y dentro de él, el E-commerce, sigue en pleno crecimiento y generando gran demanda de espacio.
Así mismo, la mano de obra, representa una gran alternativa para la creación de nuevos puestos de trabajo, por lo que debe ser considerado un sector estratégico y de futuro. Sin olvidar los nuevos hábitos de consumo de las nuevas generaciones y que va a seguir impulsando el sector E-commerce.
Entre las operaciones que se han realizado dentro éste sin duda alguna destacaríamos la plataforma de Amazon en El Prat del Llobregat, de 210.000 m². Como consecuencia de la alta demanda existente y la baja disponibilidad de superficies, los precios a partir del año 2014 han experimentado subidas significativas, estando situados en estos momentos los máximos sobre los 7 €/m²/mes en la Zona Prime; 5,50 €/m²/mes en la Primera Corona; 4,30 €/m²/mes en la Segunda Corona y 4,00 €/m²/mes en la Tercera Corona.
Si comparamos estos valores con los máximos históricos alcanzados antes de la crisis (periodo 2004-2007), nos daremos cuenta de que estamos claramente por debajo de los mismos, especialmente en la Zona Prime y en la Primera Corona, donde los precios están un 18% y un 23,61 % por debajo respectivamente. En relación al sector de inversión, Cataluña sigue generando un gran interés entre los principales actores de mercado, tanto nacionales (principalmente Socimis), como internacionales. Sin embargo, la disponibilidad de operaciones es escasa.
Entre las operaciones que se han realizo en el 2017, destacan 51.000 m² de naves -por parte de Segro- en Sant Esteve Sesrovires y la compra de 49.000 m² de naves en Abrera, por parte de Invesco. En cuanto a los yields, dada la presión de compra y a la escasez de operaciones, estimamos que están entre el 5,00 - 6,00 % en la Zona Prime y Primera Corona, y sobre el 6,00 - 6,50 % en la Segunda y Tercera Corona.
Para acabar, queremos destacar la especialización y posicionamiento de Estrada & Partners en el sector inmologístico, dando servicios desde las oficinas de Barcelona, Madrid y Valencia en cualquier punto de España. En Cataluña, queremos destacar los parques que estamos comercializando, que se adaptan perfectamente a las necesidades de las empresas logísticas como son el parque logístico de 19.105 m² en Martorelles y otro de 50.059 m² en Sant Esteve Sesrovires (promovidos por Segro), así como 19.907 m² en Parets del Vallés, promovido por Pulsar. Las superficies a comercializar van desde 10.000 a 50.000 m² y con todo tipo de instalaciones en normativa.
Víctor Estrada
Consejero Delegado de Estrada & Partners
