El dinámico comportamiento de la demandade activos logísticos impulsa la inversión a la búsqueda de oportunidades.
Según BNP Paribas Real Estate, este notorio interés por parte de fondos de inversión y promotoras se traduce en la adquisición de suelos y desarrollo de nuevas plataformas que está provocando que la tasa de disponibilidad siga situándose en niveles muy bajos, con perspectivas de ocupación muy positivas para finales de año que podrían rozar cifras récord.
En este contexto, la consultora tiene unas perspectivas para el cierre de 2022 y comienzo del 2023 muy positivas, con una previsión de alcanzar una absorción para el año 2022 de 1,2 millones de m².
Así pues, en Cataluña está previsto que se incorporen al mercado alrededor de 35.000 m² disponibles en el último trimestre del año, algunos con negociaciones muy avanzadas con inquilinos.
Por su parte, Valencia actualmente cuenta con 25.917 m² de proyectos en curso y plataformas que podrían incorporarse al mercado durante el último trimestre, junto con los nuevos desarrollos previstos en el 2023, que sumarán 198.619 m² de superficie logística, principalmente en los municipios de Ribarroja, Cheste, Picassent, Bétera, Sagunto y Albuixech.
Mercado madrileño
Además, la consultora calcula que, entre los meses de julio y septiembre, la absorción de espacios logísticos en Madrid ha sido de 233.717 m², distribuida en 26 nuevos contratos, un 3% anual más.
A su vez, el acumulado de la contratación logísticaen el año se alza hasta los 860.251 m², la cifra más elevada de toda la serie histórica a cierre del tercer trimestre y un 0,5% superior a la de 2021.
En concreto, BNP observa dos motores de la demandaen la zona, como son el continuo crecimiento de la demanda de actividades relacionadas con el comercio electrónico e incremento de stock para evitar roturas en las cadenas de suministro.
Analizando el comportamiento de las rentas en los últimos tres meses se observa una tendencia de crecimiento, con la renta media de las operaciones cerradas en el tercer trimestre del año en los 4,84 m²/mes, mientras que la renta prime se mantiene en el 6,25€/m²/mes.
En paralelo, se sigue ajustando la tasa de disponibilidad, que hapasado del 6,31% en el tercer trimestre a un 5,95% actual, en un mercado en el que se ha incrementado el parque logístico en 690.250 m² durante los últimos doce meses.
A su vez, la actividad promotora sigue su curso y de cara a los próximos meses hay proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 525.631m2 y que se incorporarán al mercado durante los próximos doce meses.
El Corredor de Henares ha sido el eje que más operaciones ha concentrado, concretamente el 54% de firmas del tercer trimestre y el 44% de la superficie contratada, con un total de 102.387m2.
Mercado catalán
La consultora estima que la actividad en el sector logístico de Cataluña comienza a normalizarse, asimilándose a un trimestre estable con los meses de verano de por medio.
Según sus cálculos, entre los meses de julio y septiembre se han firmado diez nuevos contratos que han sumado una contratación totalde 84.936 m². Esta cifra supone un ajuste del 46,8% respecto al tercer trimestre del año pasado.
Al tiempo, en el acumulado del año, la cifra de absorciónse alza hasta los 482.562 m², cifra inferior a la registrada en el mismo periodo del año pasado, pero en línea con los años 2019 y 2018 y por encima del periodo 2020.
Continúa la actividad en el mercado de suelo, con promotores o inversores comprando suelos en ubicaciones más próximas a la ciudad de Barcelona, con perspectivas de poder desarrollar a medio plazo.
Si se analiza la contratación por arcos, en función de su proximidad a la ciudad de Barcelona, se observa cómo el arco regional continúa siendo el más demandado por los usuarios en el tercer trimestre, mientras que el primer cinturón logístico (arco local) de la ciudad sigue siendo muy atractivo para los usuarios,a pesar de las limitaciones de superficies vacantes y suelos de desarrollo
Por lo que respecta a las rentas, en general se observa una estabilización de rentas durante los últimos tres meses, con una renta media que se ha mantenido en niveles de 5,4 €/m²/mes, prácticamente replicando los niveles del cierre del año pasado, mientras que la renta prime se mantiene en el entorno de 7,25 €/m2/mes, con respecto de los últimos meses.
A su vez, la tasa de disponibilidad continúa en niveles realmente bajos, situándose en el 2,55% a fecha 1 de octubre de 2022. Por su parte el parque logístico de Cataluña supera ya los 7,6 millones de m2.
Mercado valenciano
En el último trimestre, la demanda de espacios logísticos en el área metropolitana de la ciudad de Valencia ha mantenido el elevado dinamismo registrado en la primera parte del año, demostrando la madurez del mercado logístico en Valencia.
Según cifras de BNP Paribas Real Estate, la cifra de contratacióncontabilizada entre los meses de julio y septiembre se ha situado en los 66.477 m², cifra que representa un ajuste del 18% respecto al mismo trimestre del año 2021.
No obstante, en el acumulado del año, la cifra de absorción se alza hasta los 243.819 m² a falta del último trimestre del año, registrando un incremento del 5,5% respecto al volumen acumulado del periodo anterior.
De acuerdo con la consultora, actualmente, hay un total de 19.052 m² de proyectos en curso y plataformas que podrían incorporarse al mercado en el resto del año 2022. Esto, unido a los nuevos desarrollos previstos en el 2023, sumarán 151.000 m².
Por su parte, las rentas medias se han incrementado de media un 1,7% en los últimos tres meses, situándose los niveles más elevados en Ribarroja en 5,00 €/m²/mes para nuevos desarrollos, eincluso algunas plataformas de reciente construcción pueden superar estos niveles.
Mientras, se ha incrementado ligeramente la tasa de disponibilidad que se sitúa en el 5.24% a fecha 1 de octubre, frente al 7,39% de enero.
