La incertidumbre en la economía europea no ha tenido un gran impacto en la demanda de espacios logísticos durante la primera mitad del año, cuando ha continuado el fuerte impulso del sector, con una absorción de aproximadamente 20.000.000 m², un 12% más en comparación con el mismo periodo del año pasado. A ello ha contribuido especialmente el aumento de la contratación en Reino Unido y Alemania.
Las expectativas para el año completo son, según un reciente informe de Savills, que las cifras de contratación igualarán o incluso superarán el récord de 2021, dado que los clientes seguirán buscando contratar espacio logístico para limitar su exposición a las interrupciones de la cadena de suministro e impulsar las ventas ‘on-line’. En este sentido, aunque los volúmenes de comercio minorista han disminuido, la proporción del e-commerce sigue siendo elevada.
Igualmente, las tasas de desocupación han caído en toda Europa para establecer otro mínimo histórico, con un promedio del 2,9%, lo que demuestra la fuerte demanda de espacio y la dificultad para encontrar suelo disponible adecuado para nuevos desarrollos, así como las limitaciones en el precio y la disponibilidad de la mano de obra, el aumento de los precios de la energía y las dificultades para conseguir los permisos.
[sumario]El descenso más notable de la desocupación se ha dado en España, llegando en Madrid al 6,7%, por los proyectos a riesgo completados durante la primera mitad del año.[/sumario]
Durante los últimos cinco años, la demanda de espacio logístico aumentó en toda Europa, junto con el crecimiento del e-commerce. Por lo tanto, durante ese período, las rentas prime se comprimieron significativamente y las rentabilidades ahora están por debajo del 5% en la mayoría de los mercados europeos, excepto en algunos de los países de la UE y en ubicaciones secundarias en algunos lugares del oeste y sur de Europa.
El descenso más notable de la desocupación se ha dado en España, llegando en Madrid al 6,7%, por los proyectos a riesgo completados durante la primera mitad del año, y en Barcelona, al 2,3%.
Mientras, las tasas de desocupación en Reino Unido, Francia y los Países Bajos se han reducido ligeramente o se han mantenido estables en sus mínimos históricos. Estas bajas tasas récord de desocupación han provocado que los alquileres generales en toda Europa aumentaran una media del 8,2% en los últimos 12 meses, encabezados por Praga, Varsovia, Île-de-France en París y Venlo.
La consultora anticipa un crecimiento de las rentas en los mercados principales en el segundo semestre del año, impulsado por la escasez de stock.
Los sectores del transporte y logística y el retail seguirán siendo los que más espacio ocupen, mientras que las ubicaciones más buscadas serán Francia, Alemania y el sur de Europa.
El mayor crecimiento de los alquileres se dará en las instalaciones urbanas, parcialmente impulsado por el aumento de los costes, debido a las tasas de inflación y a la guerra de Ucrania,lo que hace que los inquilinos busquen instalarse cerca de sus clientes para limitar sus costes de transporte.
Inversión
El récord en el volumen total de inversiones inmologísticas en Europa en 2021 continuó en la primera mitad de este año, llegando casi a los 30.000 millones de euros, lo que representa un aumento de aproximadamente el 9% interanual y del 59% respecto a la media del primer semestre de los cinco años anteriores.
Estas cifras confirman el fuerte apetito de los inversores por la logísticay la mayor participación del sector logístico en las inversiones inmobiliarias totales en toda Europa, con un total del 20%.
Portugal experimentó el mayor crecimiento en comparación con el mismo períododel año pasado (+11.566%), impulsado principalmente por dos grandes transacciones de Blackstone, seguido de Bélgica (376%), Italia (150%), República Checa (63%), Finlandia (56%), Dinamarca (52%) y Alemania (50%).
Mientras Rumanía (-39%), España
(-36%),y Polonia (-22%) perdieron algo de impulso, lo que no resulta una gran sorpresa dadas las elevadas cifras de inversión del año pasado.
Cabe apuntar que en el segundo trimestre, los inversores en inmologística más activos fueron los estadounidenses y asiáticos (Blackstone, Prologis, GIP, GLP) que intentaron encontrar el destino adecuado para su capital y para facilitar a sus accionistas unos adecuados márgenes de beneficio.
[sumario]Portugal experimentó en la primera mitad del año el mayor crecimiento de la inversión respecto al mismo período del año anterior, impulsado por dos transacciones de Blackstone”.[/sumario]
Esta gran cantidad de capital en el sector provocó que las rentabilidades prime se mantuvieran en mínimos históricos o cayeran aún más durante la primera mitad del año, llegando la media hasta el 4,08% en toda Europa, aunque en Europa occidental se sitúan en el entorno del 3%.
Por otro lado, cabe apuntar que los volúmenes totales de inversión en el primer semestre se deben principalmente a la inversión durante el primer trimestre del año, ya que los volúmenes de inversión cayeron un 34% durante el segundo trimestre, algo común a todos los sectores. Esto podría indicar una desaceleración en las inversiones antes de la recesión.
Sin embargo, Savills se pregunta cuánto durará el buen momento de la logística y si se enfriará por los efectos de las altas tasas de inflación, la desaceleración del gasto de los consumidores y el aumento de los costes.
Ya se ha visto la primera señal de ello durante el verano, con un frenazo en la actividad de inversión en toda Europa por la volatilidad en el mercado de deuda, con los bancos centrales aumentando sus tasas de interés, que seguirán creciendo.
En segundo lugar, ha retrocedido el número de ofertas por las carteras premium. Esta podrían ser las primeras señales de que los inversores se están conteniendo y se mantienen a la espera, mientras los vendedores pueden tener dificultades para ajustar el precio al valor del activo.
En este sentido, los precios siguen siendo elevados, pero los compradores tienen en cuenta la actual volatilidad, así como la mayor incertidumbre del mercado, lo que está creando un diferencial entre oferta y demanda.
En cuanto al tercer y cuarto trimestre de este año, se espera que los niveles de actividad aumenten, pero los inversores son cada vez más cautelosos y se espera que la primera revisión de preciosse produzca a finales de este año, comenzando porl Reino Unido, y seguido de Europa continental.
Perspectivas
El desafío actual de encontrar mano de obra adecuada, sumado a los crecientes costes laborales y de la energía reducirán los márgenes de beneficio de muchos inquilinos, que generalmente ya operan con márgenes de beneficio mínimos. Cabe preguntarse si el crecimiento de los alquileres que se ha visto hasta ahora, continuará y podrá compensar la continua reducción de las rentabilidades.
Además, el sector logístico se enfrenta cada vez más a la competencia del sector residencial a la hora de encontrar un espacio adecuado para sus nuevos desarrollos. La elevada demanda de nuevos proyectos residenciales dificulta que la logística urbana se expanda aún más, mientras que el mercado de las naves XXL enfrenta cada vez más oposición por parte de los ciudadanos, lo que genera dificultades en el proceso de zonificación y permisos.
En una nota más positiva, los últimos resultados financieros y operativos de los inquilinos en los sectores de las ‘dark kitchen’ y la entrega en el díaindican que el crecimiento impulsado por el e-commerce llegó para quedarse y que la demanda de logística ultra-urbana permanecerá al alza.
[sumario]En el segundo trimestre del año, los inversores más activos fueron los estadounidenses y asiáticos, que intentaron encontrar el destino adecuado para su capital y para obtener unos adecuados márgenes de beneficio.[/sumario]
Por otro lado, si los bancos centrales y los gobiernos locales son capaces de hacer frente al aumento constante de la inflación, la brecha de precios entre vendedores y compradores puede acercarse. Igualmente, si hay algún alivio en el conflicto entre Ucrania y Rusia, podría beneficiar a las empresas y a la confianza del consumidor, con aumentos en los volúmenes de inversión en todos los sectores tras una pequeña pausa en verano.
De hecho, Savills confía en que la logística seguirá siendo uno de los mercados más populares, y es muy probable que sea capaz de resistir la incertidumbre económica actual y futura. Además, el proceso de innovación y digitalización tendrá un mayor impacto en el sector inmologístico, puesto que los avances en automatización en almacenes y centros de distribución pueden dar como resultado la optimización y eficiencia en el uso del espacio logístico.
También la digitalización puede contribuir a mejorar la estrategia ESG de inversores y ocupantes. Así, sensorizar las propiedades puede facilitar la monitorización del uso de energía, mientras el uso de paneles solares puede aumentar la generación de energía renovable en las propias instalaciones y el hecho de contar con estaciones de carga de vehículos eléctricos estimulará el uso de vehículos eléctricos.
Esta tendencia también puede contribuir a generar rentas más elevadas y las llamadas primas verdes, ya que los inquilinos buscan cada vez más mitigar los crecientes costes de transporte y, por lo tanto, están más dispuestos a pagar por ello.
Esto hace que los inversores busquen desarrollar edificios sostenibles para preparar sus operaciones para el futuro.
