La logística global ha experimentado un crecimiento notable en los últimos años. Los grandes ganadores de este crecimiento han sido el transporte por carretera (+ 136% en el periodo 2010-2024 en EEUU según el U.S. Census Bureau), y el almacenamiento (+ 132%), frente al transporte aéreo (un 121%) y al marítimo (111%).
El crecimiento del transporte por carretera y del almacenamiento obedecen al desarrollo de los mercados secundarios y a una apuesta decidida por la distribución capilar, para lo cual son imprescindibles las economías de escala. La consolidación no solo optimiza la eficiencia operativa, sino que también permite a las empresas ofrecer servicios más integrados y competitivos, invertir en I+D, lo cual es esencial para manejar la creciente complejidad y especialización del mercado y la gestión de portfolios logísticos cada vez más deslocalizados y diversificados.
Llama la atención la consolidación tanto de operadores como de propietarios inmologísticos en los últimos años. Las operaciones de M&A de operadores logísticos han sido una constante desde 2019, con adquisiciones como la de Tipsa por Seur o GVT por ID Logistics en 2021, El Mosca por Logista en 2022, o la de DB Schenker por DSV para constituir el mayor operador logístico mundial. Del lado de los propietarios, Tritax Eurobox ha sido recientemente adquirido por el gigante Segro; la fusión entre Tritax Big Box y UKCM o la adquisición de Industrials REIT por Blackstone son muestras evidentes de este fenómeno.
En el ámbito español, la consolidación y el desarrollo de los mercados secundarios también ha sido notable. A cierre de 2023, los propietarios institucionales de naves logísticas poseían el 43% de los más de 33.5 millones de m2 del inventario logístico español, un aumento significativo en comparación con el 34% del capital institucional en 2021. El desarrollo de los mercados secundarios se manifiesta en la evolución tanto de la absorción como de la oferta futura. La absorción bruta logística fuera de Madrid y Barcelona aumentó su peso, desde un 19% en 2021 a un 35% del total en 2023. De igual modo, la oferta logística durante 2022 fuera de Madrid y Barcelona supuso un 21% de la nueva oferta total, frente al 27% que supondrá en 2026.
A nivel mundial, este desarrollo de los mercados secundarios en Estados Unidos y Europa, así como el desarrollo logístico en mercados emergentes como el asiático, está empujando a que el segmento logíAsí, en 2014, la inversión logística representaba el 15% del total de CRE, mientras que en 2024 ya representa el 35%.
Además, es patente la creciente relevancia del mercado asiático en la inversión logística mundial, pasando de representar el 16% de la inversión global en 2021 al 30% en 2024. Así mismo, la proliferación de vehículos de inversión logística con capital asiático es una realidad en los mercados de Europa y Estados Unidos, con múltiples ejemplos en España como Logicor, P3 Logistic Parks, Melcombe, GLP o más recientemente, Mapletree.
En conclusión, el mercado logístico global está en una fase de crecimiento y consolidación, impulsado por la demanda creciente en mercados secundarios, la inversión estratégica y la innovación tecnológica. La interrelación entre la consolidación del mercado, la expansión geográfica y la inversión en tecnología avanzada es fundamental para entender el futuro de la logística y su papel en la economía global. La capacidad de las empresas para adaptarse a estos cambios será crucial para su éxito en un mercado cada vez más competitivo y especializado.