Apesar de que el panorama macroeconómico europeo ha mejorado y ofrece ahora un entorno más seguro para la inversión, la demanda de espacio logístico se mantiene estable y más de la mitad de los ocupantes no tendrá nuevas necesidades en este sentido en los próximos meses.
Esta es una de las conclusiones de a Encuesta Europea de Ocupantes Logísticos 2024 de CBRE, que ha sondeado las opiniones de más de 100 de los mayores ocupantes logísticos europeos de todos los sectores, con una huella total estimada de entre 85 y 95 millones de metros cuadrados.
Según este estudio, que se publicó en julio, en los siguientes 12 meses, el 56% de los ocupantes logísticos mantenía las mismas previsiones en cuanto a necesidades de espacio que el año anterior, pese a que las condiciones macroeconómicas ofrecen mejores perspectivas ahora.
En concreto, los retailers físicos y omnicanal son los que esperaban tener mayores necesidades de espacio en los próximos 12 meses.
Los operadores logísticos que prestan servicio para terceros siguen siendo los más optimistas en cuanto al aumento de su espacio logístico a medio plazo”.
Los retailers en general viven con optimismo esta nueva etapa post-pandemia en la que las compras físicas están volviendo a mostrar su fortaleza. Casi un tercio de lo ocupantes correspondientes a retailers físicos y omnicanal planeaba adquirir más espacio en 2024 que en 2023.
No obstante, planteando un escenario temporal a tres años, un 58% de los ocupantes declara tener planes de expansión, aunque la cifra se ha reducido frente al 67% de la encuesta de 2023.
Por contra, un tercio espera mantener el mismo tamaño de su portfolio, y ha descendido el número de ocupantes que tiene previsto reducir su espacio logístico.
Los operadores logísticos que prestan servicio para terceros siguen siendo los más optimistas en cuanto al aumento de su espacio logístico a medio plazo, teniendo en cuenta que su proporción en la contratación se ha incrementado sustancialmente en los últimos años.
De este modo, el informe concluye que los operadores logísticos que prestan servicio a terceros continuarán siendo un elemento clave de la demanda de espacio logístico en un futuro cercano.
Los grandes desafíos
Por otro lado, los ocupantes logísticos tienen ante sí una serie de desafíos, empezando por la subida de costes, tanto en términos de alquiler como de factores empresariales más amplios, como son los costes energéticos y laborales.
Cabe apuntar que los costes laborales en el transporte y la logística han crecido a un ritmo superior al de la economía en general.
Así, si bien en la Unión Europea se ha registrado un significativo incremento de los salarios, en el transporte y el almacenamiento ha sido incluso mayor, generando una presión de costes adicional para los ocupantes logísticos.
Por otro lado, continúan las disrupciones logísticas, en este caso a consecuencia de los ataques en el Mar Rojo, que obligan a las navieras a evitar el Canal de Suez optando por rutas más largas por el Cabo de Buena Esperanza, lo que supone alargar en dos semanas los tiempos de tránsito.
Esto, indudablemente, tiene su reflejo en las cadenas de suministro europeas y su fiabilidad. A su vez, ha conducido a un incremento de las tasas de carga, que en cualquier caso, continúan por debajo de los niveles alcanzados en el momento álgido de la pandemia.
Por otro lado, el 68% de los encuestados cree que el nearshoring tendrá un efecto significativo en la contratación logística europea. Lo ven, de hecho, como una solución a las disrupciones en la cadena de suministro, aunque Europa esté menos avanzada en este ámbito que otros mercados, como el de México.
En concreto, en las regiones de la Comunidad Económica Europea y del Sudeste de Europa es en las que los ocupantes creen que podrían beneficiarse en mayor medida de este acercamiento de la producción. Sin embargo, dada la situación en Ucrania, algunos se mantienen a la espera.
Pasando a retos más focalizados en el sector inmologístico, los tres primeros coinciden con los que ya señalaron los ocupantes en la encuesta del año anterior.
Aunque el precio de los alquileres y servicios supone una gran preocupación para los inquilinos, la proporción de los que consideran que supondrán más del 10% de sus costes operativos se ha reducido”.
Se incluyen aquí el incremento de los alquileres, que señala más de un 60% de los encuestados, así como las inflexibles condiciones en términos y plazos de los contratos, de lo que se queja más del 50%, y la falta de instalaciones logísticas adecuadas en las zonas en que se demandan.
No obstante, en este último caso el porcentaje ha caído a menos de un 40% al haberse incrementado la tasa de disponibilidad. También destaca un 30% de ocupantes que considera un desafío la obsolescencia de las instalaciones logísticas actualmente ocupadas.
Cabe apuntar que aunque el precio de los alquileres y servicios supone una gran preocupación para los inquilinos, la proporción de los que consideran que supondrán más del 10% de sus costes operativos se ha reducido desde el pasado año.
Respecto a la obsolescencia de los activos, el 40% de los ocupantes, considera que entre el 25% y el 45% de su portfolio actual estará obsoleto para 2030 si no se invierte en su actualización.
Puede que en los últimos años este tema se haya pasado por alto debido a las bajas tasas de disponibilidad, al no dejar a los inquilinos otra opción que conformarse con lo que estaba disponible.
Sin embargo, ahora que tienen opciones, los inversores deberían comprender el riesgo que supone que algunos de sus activos dejen de resultar atractivos para los ocupantes.
Entre las características que podrían servir para determinar el valor de un activo logístico de cara al futuro, se encuentran la disponibilidad de potencia, la obtención de certificados de disponibilidad, la altura y el espacio entre columnas, un suelo que permita optimizar las operaciones y eliminar los impactos, y las comodidades para atraer y retener el talento.
Elección de activos logísticos
A la hora de determinar qué activo logístico escoger, existen ciertos factores a tener en cuenta, como la disponibilidad de fuerza del trabajo, especialmente si se trata de un alquiler a largo plazo.
Asimismo, el incremento de los salarios en Europa convierte a los costes laborales en un aspecto clave para los ocupantes. Las habilidades requeridas en los trabajadores también están evolucionando, en un momento en que los almacenes están cada vez más avanzados técnicamente.
En tercer lugar, los participantes en la encuesta se han referido a los costes de los activos, si bien los fuertes incrementos de los alquileres a nivel europeo en los últimos años se han visto eclipsados por las preocupaciones a causa de los costes laborales.
Otros factores cada vez más importantes a la hora de tomar una decisión hacen referencia a la disponibilidad de conexión eléctrica, la proximidad a autopistas y puertos, y el tiempo de conducción hasta localizaciones comerciales relevantes.
Los fuertes incrementos de los alquileres a nivel europeo en los últimos años se han visto eclipsados por las preocupaciones a causa de los costes laborales”.
En lo que se refiere al activo en sí, los factores más relevantes que tienen en cuenta los ocupantes son los alquileres, las opciones de arrendamiento, el nivel de sostenibilidad, el suministro eléctrico, el diseño del edificio y la reputación del propietario o desarrollador.
Al mismo tiempo, a pesar de que las tasas de desocupación han aumentado, más de la mitad de los inquilinos han tenido problemas para encontrar almacenes en Europa en el último año. Esto se explica porque en muchos mercados la oferta sigue siendo muy baja para cubrir la demanda.
El aumento de los requisitos por parte de los inquilinos, combinado con una mayor exigencia de calidad, tanto en especificaciones como en localizaciones, es una tendencia cada vez más visible en la logística.
De cara a los próximos tres años, los inquilinos prefieren almacenes modernos y optimizados, especialmente cuando se trata de retailers online, operadores postales y de paquetería, y 3PLs, que exigen activos adaptados a sus necesidades y operativas futuras.
Por contra, en el caso de los fabricantes europeos, siguen demandando en mayor medida almacenes tradicionales.
La importancia de la sostenibilidad
Según la Encuesta Europea de Ocupantes Logísticos de CBRE, los ocupantes logísticos tienen grandes expectativas en cuanto al cumplimiento de sus objetivos de sostenibilidad, a lo que podría contribuir el hecho de que la duración de los contratos de alquiler es generalmente más corta que el periodo medio de tenencia de los activos por parte de los inversores.
En este sentido, desde la consultora explican que la disponibilidad a corto o medio plazo de almacenes de cero emisiones netas podría aumentar más por la presión de los inquilinos que por los propios objetivos de sostenibilidad de los inversores.
El 64% de los ocupantes planean alcanzar las cero emisiones en sus propiedades antes o durante 2030.
Además, el 81% está dispuesto a pagar una prima por hacer el cambio hacia fuentes de energía sostenibles. Sin embargo, por segundo año consecutivo se muestran conservadores y la cantidad que estarían dispuestos a pagar es menor o igual al total de ahorro en los costes operativos.
Los inquilinos prefieren almacenes modernos y optimizados, especialmente cuando se trata de retailers online, operadores postales y de paquetería, y 3PLs, que exigen activos adaptados a sus necesidades y operativas”.
En esta línea, el 59% no está dispuesto a pagar más por instalaciones con certificado de sostenibilidad, lo que supone un fuerte incremento respecto a 2023.
Esto podría indicar que los certificados son un no negociable y por tanto ya deberían estar incorporados en las rentas de mercados prime, o bien que ahora los inquilinos tienen en cuenta criterios más específicos a la hora de tomar sus decisiones y no solo la existencia de certificados.
En cualquier caso, la respuesta por parte de los ocupantes llama la atención, teniendo en cuenta que unos dos tercios tienen previsto alcanzar las cero emisiones de cara a 2030.
De hecho, entre los que no están dispuestos a abonar una prima, más de un 25% buscaría activos que no cumplan con las especificaciones en sostenibilidad para obtener un precio menor.
En el extremo contrario, cabe apuntar que casi un 25% también estaría dispuesto a pagar una prima, aunque inferior al 5%, por instalaciones con un certificado de sostenibilidad.