El mercado inmologístico europeo ha cerrado el segundo trimestre de 2024 con 7,1 millones de metros cuadrados contratados, lo que representa un crecimiento del 20% respecto al trimestre anterior y del 12% en relación al segundo trimestre de 2023. Debido a un comienzo del año más débil, la contratación total se ha situado en 13,1 millones de metros cuadrados en el primer semestre, un 4% por debajo de la cifra del primer semestre de 2023.
Según explican desde Savills, teniendo en cuenta que el primer semestre representa el 43% de la contratación anual desde 2010, la contratación estaría en camino de alcanzar los 30,3 millones de metros cuadrados a fin de año.
Dado que la absorción en el primer semestre ha sido inferior por el débil comienzo de año, no sorprende que la mayoría de los mercados registraran caídas anuales. Los mayores descensos se han producido en Dublín (-82,5%), Rumanía (-43,2%) e Italia (-26,5%).
Reino Unido ha sido el mercado con mejores resultados en la primera mitad del año, con un aumento interanual del 43,8%.
Por su parte, la tasa de disponibilidad media ha continuado aumentando, con un crecimiento de 26 puntos básicos entre abril y junio, hasta el 5,99%. Los mercados con mayores tasas de desocupación son Madrid, con el 12,2%, seguido de Polonia Central, con el 10,7%, y la ciudad de Varsovia, con un 9,2%.
Por contra, las tasas de desocupación más bajas se encuentran en Dublín, con apenas un 1,7%, Praga, con el 2,4%, y la República Checa en general, con un 3,1%.
En cualquier caso, a pesar de una menor contratación y los continuos aumentos en la tasa de disponibilidad, los alquileres han mantenido la tendencia alcista en la primera mitad del año.
En concreto, los alquileres medios han crecido un 2,2% en Europa respecto a finales de 2023 y un 5,8% respecto al año anterior. Teniendo en cuenta los niveles actuales de stock disponible, el crecimiento del alquiler sigue superando las tendencias históricas.
Los mayores aumentos trimestrales se han registrado en Londres, con un 8,9% más, y Rotterdam, con un 4,8%. En términos anuales, Venlo ha experimentado el mayor incremento en alquileres prime, con un aumento del 21,4%, seguido por Lisboa, con el 17,6%, Rotterdam con un 15,8%, y Schiphol con el mismo dato.
Inversión en el mercado europeo
La inversión en el primer semestre de 2024 ha continuado su tendencia al alza, según datos de Savills, con un total de 16.500 millones de euros, lo que supone un aumento del 17% en comparación con el segundo semestre de 2023 y un 24% más respecto al primer semestre de 2023.
Si se analizan las tendencias históricas de inversión, el primer semestre de 2024 está muy por encima del promedio del primer semestre para el período 2013-2019, antes de la pandemia, con 10.700 millones de euros.
Dado que los volúmenes de inversión en el primer semestre del año normalmente representan el 46% de la inversión anual, las tendencias históricas sugieren que los volúmenes de inversión deberían totalizar cerca de 35.900 millones de euros a finales de 2024.
Con los recortes de los tipos de interés, se ha producido también el primer descenso trimestral de las rentabilidades prime medias desde principios de 2022”.
En proporción, los sectores industrial y logístico representaron el 24% de la inversión en el primer semestre del año. Tras un fuerte aumento entre 2020 y 2021, del 14% al 24%, la logística ha logrado mantener su cuota de inversión incluso cuando el mercado ha bajado.
Teniendo en cuenta los datos del segundo trimestre del año, Polonia ha registrado el mayor crecimiento anual, con un aumento del 346% hasta los 156 millones de euros, pero el segundo trimestre de 2023 fue muy inferior a la media.
La comparativa de Suecia también muestra el mismo patrón, con un aumento de los volúmenes de inversión del 203%.
Por detrás de estas cifras, los mayores aumentos en términos anuales se han producido en Francia, con un 82% más de inversión, Grecia, con un 69%, y Alemania, con el 42%. Los mercados que han registrado los mayores descensos han sido Bélgica (-81%), Reino Unido (-19%) e Italia (-19%).
Rentabilidad de los activos
Con los recortes de los tipos de interés siendo ya una realidad, se ha producido también el primer descenso trimestral de las rentabilidades prime medias desde principios de 2022.
En concreto, la rentabilidad prime media a nivel europeo cayó tres puntos básicos en el segundo trimestre de 2024, tras el aumento de cinco puntos básicos del primer trimestre de 2024. De este modo, la rentabilidad prime media en Europa se ha situado en el 5,30%.
En cualquier caso, todavía existen variaciones significativas en Europa, pues algunos mercados están experimentando aumentos continuos en las rentabilidades prime, mientras en otros comienzan a disminuir.
Las mayores caídas se han producido en ciudades como Londres, París, Oslo y Copenhague. En su caso, en Países Bajos han seguido aumentando en todos los mercados, habiendo registrado también Lyon un crecimiento destacado.
La llegada de una política monetaria menosrestrictiva debería conducir a una convergencia en cuanto a las expectativas de precios, mientras que los menores costes de financiación atraerán de nuevo al mercado a los compradores que se mantenían a la espera.
Así, los recortes de los tipos de interés deberían traducirse en una mejora de los datos económicos, respaldando un mayor crecimiento del mercado y generando confianza entre los inversores.
La posición del nuevo Gobierno de Estados Unidos respecto al comercio internacional también podría tener un impacto significativo en el mercado inmologístico.
Tendencias a futuro
Según el Censo Logístico Inmobiliario Europeo elaborado por Savills, los inversores son optimistas respecto a los volúmenes de inversión, pues el 52% espera que los volúmenes de inversión crezcan en los próximos 12 meses, y sólo el 9% espera una disminución.
De hecho, más de la mitad de los inversores considerarían financiar desarrollos a riesgo en los próximos 12 meses.
Asimismo, siguen poniendo el foco en las ubicaciones centrales de Europa. Alemania sigue siendo el lugar elegido por el 65% de los inversores, seguida de Francia, con un 56%, y España con un 54%. Suiza, Noruega y Hungría son los países que menos interés despiertan entre los inversores.
Respecto a los inquilinos, el 26% espera ocupar más espacio en Alemania en los próximos tres años, cifra que llega al 24% en Francia.
Bélgica y España son los dos siguientes destinos más populares, ligeramente por delante de los Países Bajos e Italia.
Además, la República Checa ha sido seleccionada como mercado objetivo por el 10% de los encuestados que tienen pensado expandirse, el doble que Polonia, que ha sido seleccionada por el 5%.
Respecto a sus planes de expansión, el 58% de los ocupantes que planea un aumento de su espacio logístico, tiene la intención de alquilar centros de 10.000 a 39.999 metros cuadrados, mientras que otro 36% estaría considerando instalaciones de 5.000 a 9.999 metros cuadrados.
Los almacenes a medida, incluyendo los de más de 40.000 metros cuadrados, son los que interesan al 7% de los ocupantes, mientras que la logística urbana ha captado el interés del 6%.
De los tres grupos de ocupantes, los retailers son los que tienen más probabilidades de necesitar almacenes XXL o almacenes urbanos en los próximos meses.
De cara a los próximos meses, los inversores van a seguir poniendo el foco en las ubicaciones centrales de Europa, como Alemania, Francia y España”.
En otro orden de cosas, los ocupantes suelen citar las presiones de costes como su principal preocupación, y este año no ha sido diferente.
La energía, el acceso a la mano de obra y los alquileres siguen siendo temas de preocupación y, si bien las presiones inflacionarias han disminuido, los inquilinos continúan notando aún sus efectos y siguen estando muy atentos a los costes.
En cambio, solamente el 14% de los ocupantes ve que exista un problema de falta de oferta en las condiciones adecuadas, lo que refleja un fuerte aumento en la oferta de instalaciones de Grado A.
De cara al futuro, al 69% de los inquilinos les preocupan especialmente las normativas o regulaciones ESG más estrictas, pues un cambio importante aquí podría tener impactos significativos tanto en sus negocios como en sus requisitos en el mercado inmobiliario.
Preguntados sobre qué medidas ESG o desostenibilidad han implementado en los últimos doce meses, cabe apuntar que el 44% citó la medidas de eficiencia energética y reducción de la demanda, un 36% ha apostado por la reducción de residuos y el reciclaje, y el 28% ha dedicado esfuerzos a medidas relacionadas con la energía renovable.
Otros desafíos están relacionado con las crecientes necesidades energéticas, la automatización y la robótica, el reemplazo de mano de obra con soluciones tecnológicas, un mayor uso de la Inteligencia Artificial, la carga de vehículos eléctricos y de hidrógeno, o la relocalización. l