El mercado inmologístico español parece haber vivido un segundo trimestre de 2024 con buenos registros en cuanto a demanda.
A la vista de esta tendencia, y tras unos momentos difíciles a finales del pasado 2023, los principales actores del sector anticipan una progresiva recuperación de las operaciones con la cautela que también marca el alto grado de incertidumbre que deja el complejo panorama político y económico mundial.
Quedan, sin embargo, múltiples retos para el sector en el actual contexto, como la sostenibilidad, la evolución de los costes o su adaptación a un contexto de creciente escasez de profesionales.
Así mismo, también tiene importancia en la evolución la situación que vive el mercado de suelo, en el que se detecta cierta escasez, especialmente en algunas zonas, con la necesidad de una mayor colaboración de las administraciones para que los tiempos de desarrollo de los proyectos no se le alarguen innnecesariamente, con posibles efectos adversos sobre la inversión.
Este punto, además, guarda una estrecha relación con las rentabilidades del sector y su capacidad para atraer inversores, especialmente en un momento en que los costes han crecido con fuerza, estrechando márgenes, por lo que requiere una actuación decidida que permita ganar agilidad en los proyectos, ya que el inmologístico no solo compite con otros segmentos del sector de la construcción, sino también con otros países.
Precisamente, el tema de los costes es otro de los asuntos que preocupa en el sector, especialmente en relación con otro de los aspectos clave para cualquier proyecto, como es el de la financiación, ámbito en el que los expertos coinciden en augurar con la nueva bajada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo para que las operaciones puedan cerrarse con más rapidez y para que muchos de los desarrollos pendientes puedan ver la luz tras una etapa marcada por una estrategia centrada en esperar.
A este respecto,las principales plazas del sector logístico español parecen haber vivido un buen segundo trimestre del año, el último del que hay registros.
Así pues, tras un primer trimestre en el que sólo Madrid mantenía un ritmo de absorción positivo en el mercado inmologístico respecto a períodos anteriores, el segundo trimestre ha marcado un punto de inflexión y estabiliza un mercado con alta demanda y baja tasa de disponibilidad, especialmente en Valencia.
Madrid mantiene el tono
Así se refleja en un reciente informe de BNP Paribas Real Estate sobre el mercado inmologístico del segundo trimestre en Madrid, Cataluña y Valencia. En concreto, entre abril y junio la cifra de contratación se ha situado en 234.840 m² en Madrid, lo que representa un incremento del 32% respecto a 2023 y supone un mínimo ajuste trimestral del 6%.
En total, se han firmado 27 nuevos contratos, ocho más que los registrados en el anterior trimestre. Además, el segundo trimestre se posiciona como el periodo más dinámico de la serie histórica, únicamente superado por el primer trimestre del 2022.
El segundo trimestre de 2024 podría haber marcado un punto de inflexión para el mercado inmologístico español”.
Las operaciones más destacadas por volumen de superficie han sido un llave en mano de 49.904 m² en Chiloeches y el alquiler de una plataforma de nueva construcción en Alcalá de Henares de 27.245 m².
En este período del 2T, la tasa de disponibilidad se ha incrementado ligeramente hasta situarse en el 8,13%, debido principalmente al incremento del parque en casi un millón de metros cuadrados en los últimos doce meses. De cara al resto del año, las perspectivas son positivas, pudiéndose superar la cifra de 900.000 m² de absorción en 2024.
De cara al futuro, Savills, por su parte, estima que hasta el final de año se espera la incorporación 456.636 m², lo que elevaría el total de superficie nueva en el mercado a 948.000 m², si bien, esta cifra podríá ir ajustándose a medida que avance el año.
Con más detalle, del total previsto para el resto de año, un 26%, que equivale a 119.269 m², cuenta ya con usuario mientras que el 74%, con 337.367 m², está todavía disponible.
A su vez, por zonas, la zona sur y el corredor del Henares acogerán el 95% de la nueva superficie que se incorporará al mercado en 2024, 442.855 m² y 334.680 m² mientras que el 5% restante, 38.000 m², entrarán en la zona norte.
Cataluña despliega su potencial
En el caso de Cataluña, la absorción de espacios inmologísticos se ha incrementado un 86% respecto al trimestre anterior y registra un aumento del 68% si se compara con el mismo periodo del 2023. La absorción entre abril y junio se ha situado en los 171.743 m².
Analizando el número de operaciones, en el segundo trimestre se han firmado 15 contratos, dos más que los registrados en el anterior trimestre. Las operaciones más destacadas han sido el alquiler de una plataforma de 39.335 m² de nueva construcción ubicada en la Bisbal del Penedés, una operación de 27.349 m² en Castellar del Vallés y un alquiler de 14.921 m² en Parets del Vallés.
La tasa de disponibilidad ha descendido 45 puntos básicos en el último trimestre, situándose en un 5,44%.
Así mismo, los niveles de disponibilidad van a seguir reduciéndose en los próximos meses ante la ausencia de proyectos a riesgo previstos para finales del 2024, pues únicamente están en construcción 88.343 m² entre los tres arcos.
Para lo que resta de ejercicio, el análisis de Savills señala que durante los próximos meses de 2024 se espera la incorporación al mercado de 218.190 m² de nueva superficie, de los cuales 34.772 m² entrarán ya ocupados.
Al tiempo, del total de nueva superficie en 2024, la mayor parte se repartirá entre la primera y la segunda corona con un 61% y 21% respectivamente, mientras que en la tercera corona será un 11% y un 7% en la Zona Centro.
A más largo, plazo, de cara a 2025 está previsto la entrada de más de 500.00 m².
En particular, un 77% de esa cifra, con 393.206 m² está disponible, mientras que el 23% restante, unos 118.600 m², ya estarían comprometidos con clientes.
Valencia reivindica su posición
Después de un comienzo de año con cifras contenidas, como en Cataluña, la contratación entre los meses de abril y junio en la región de Valencia se ha situado en los 120.056 m², lo que supone un incremento del 123,2% respecto al trimestre anterior.
En el acumulado del primer semestre, la absorción llega hasta los 173.839 m², lo que representa un incremento del 4,6%. La operación más destacada por volumen se ha registrado en la zona norte, concretamente en Albuixech, donde se ha firmado el alquiler de una superficie de 25.916 m² en una plataforma de reciente construccióxn.
La tasa de disponibilidad ha vuelto a comprimirse en el segundo trimestre, situándose ahora en el 1,56%, a pesar de que en este mercado prácticamente se ha duplicado el tamaño del parque logístico desde 2018.
Actualmente, hay un total de 66.717 m² de proyectos en construcción que podrían incorporarse al mercado en el segundo semestre, principalmente en Ribarroja, Cheste, Picassent y Catarroja. Además, de cara al 2025 hay proyectos que totalizan una superficie de 177.000 m² en distintas ubicaciones.
Los tres grandes focos de actividad logística en España, Madrid, Cataluña y Valencia, siguen impulsando las operaciones sobre activos logísticos”.
En esta zona, hasta final de año Savills espera la entrada de 211.000 m² de superficie, de los cuales 123.072 m2 se encuentran ya comprometidos y 87.880 m² se encuentran en comercialización, es decir, un 42%, aunque, por otro lado, esta cifra podría ajustarse a media que avance el año.
Como viene siendo habitual en los últimos trimestres, ante la escasez de oferta disponible una parte de los usuarios opta por la compra de un suelo para una posterior autopromoción.
Cabe destacar proyectos que se entregan en 2024 en gran formato ya comprometidos, como los más de 32.000 m² en autopromoción en Sagunto, así como los más de 30.000 m² que entregarán llave en mano en Alacuás.
Inversión, de menos a más
Por lo que respecta a la inve rsión, BNP Paribas Real Estate estima que la inversión en el sector inmobiliario español en su conjunto ha cerrado el trimestre en 4.600 millones de euros, un 10,7% anual menos.
A juicio de la consultora, este ajuste en el volumen de inversión tiene lugar en una situación de mercado muy distinta a la vivida hace dice meses, especialmente tras un segundo trimestre en el que se ha consolidado una tendencia positiva que favorecerá las cifras de los siguientes meses, con previsiones de incremento en el volumen de operaciones e inversión más palpables a finales de año y en 2025.
Por lo que respecta al segmento inmologístico, BNP Paribas Real Estate contabiliza una inversión de 348 millones de euros entre los meses de abril y junio, para un total semestral que se aproxima a los 650 millones de euros, en un contexto marcado por la ausencia de operaciones de cartera o grandes portfolios.
A su vez, las previsiones para la segunda mitad del ejercicio son positivas, con una previsión de un volumen en el global del año que se sitúa en torno a los 1.500 millones de euros, con operaciones en negociación y buenas perspectivas para los fundamentales del sector.
Así pues, de cara a los próximos meses, la consultora anticipa un incremento notable de los niveles de inversión, a la vista de las diversas operaciones que se están negociando actualmente y que podrían cerrarse antes de fin de año.
BNP Paribas Real estate detecta una sólida demanda de activos inmologísticos en un mercado muy resiliente, con niveles similares a los registrados en 2023 e incluso por encima de las cifras del año pasado en algunas localizaciones, como es el caso del mercado valenciano, muy activo en los últimos meses.
Por otro lado, los datos de CBRE apuntan que la inversión inmobiliaria en España supera los 5.500 millones de euros en total hasta junio, ligeramente por encima de los 5.300 millones de euros que se registraron durante la primera mitad de 2023.
De cara a los próximos meses se espera que la tendencia al alza en las rentas se mantenga, mientras las rentabilidades agotan su corrección al alza”.
Así mismo, este volumen alcanzado en los seis primeros meses del año está en línea con la media de los últimos diez años y, según CBRE, anticipa una mayor actividad inversora en la segunda mitad del año, con un crecimiento previsto de la inversión de entre un 5 y un 10%, para un total acumulado de 12.500 millones de euros a final de año.
En el segmento inmologístico se ha alcanzado un volumen de inversión de 407 millones de euros para el primer semestre de 2024, ligeramente por debajo del mismotramo del año pasado.
Por otra parte, en este primer semestre, en un entorno de estándares de crédito más estricto, ha continuado la tendencia iniciada un año atrás de protagonismo del perfil inversor menos dependiente de financiación y con mayor capacidad de liquidez. Consecuentemente, es especialmente reseñable el auge de las operaciones por parte de family offices frente a las de inversores institucionales.
Adicionalmente, desde los mínimos alcanzados en diciembre de 2021, las rentabilidades de los principales sectores inmobiliarios se han corregido al alza, especialmente en 2022. En este mismo sentido, la consultora estima que los datos del primer semestre muestran cómo la mayor corrección ya está hecha y se espera estabilidad en adelante.
Así pues, en los últimos trimestres, CBRE constata un incremento de rentas en paralelo con las prime yields, en contra de lo que solía ocurrir tradicionalmente, algo que se debe a la enorme polarización entre los distintos tipos de activos, que se materializa en mayores rentas y ocupaciones en aquellos activos que cumplen con los estándares que demandan los ocupantes de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG.
A su vez, Savills analiza la inversión para concluir que el entorno de incertidumbre social, como la guerra comercial entre Estados Unidos y China o la guerra de Rusia y Ucrania, sumado a la subida de tipos de interés y el aumento de los costes de construcción, ha generado un clima de cautela entre los inversores que se traduce en una ralentización del tiempo de toma de decisión, una menor exposición al riesgo y por tanto, una disminución en la actividad inversora. Se espera que la bajada de tipos, previsiblemente en la segunda mitad del año, sea el punto de partida para una reactivación inversora.
Al tiempo, el análisis del mercado por tipo de activo (single asset o integrado en un portfolio), revela que la categoría portfolio reforzó su participación en el mercado con un 63% del volumen total frente al 37% de single asset; lo que supone un crecimiento del 139% respecto al año anterior donde los portfolios solo representaban un 26% del volumen total.
La actividad inversora parece concentrarse en los principales focos de actividad logística del país”
Al mismo tiempo,l os principales hubs logísticos del país, como son Madrid, incluyendo las provincias limítrofes de Castilla- La Mancha, Valencia y Cataluña, continúan concentrando la mayor parte de la actividad inversora.
También en el ámbito de la inversión, el análisis de Colliers puntualiza que en el contexto actual, con un coste financiero elevado, continúan muy demandadas las transacciones en sale & lease back por parte de los propietarios/operadores con necesidades de financiación.
Por su parte las transacciones de activos Core es donde se está encontrado más dificultad, ya que las respectivas expectativas de vendedor y el comprador, en relación al precio y la rentabilidad, no están permitiendo la materialización de operaciones.
En esta línea, Forcadell estima que la inversión en el Inmologístico español se ha colocado durnate el primer semestre de un en torno a los 500 millones de euros, con un tono poco activa a pesar del ajuste de tipos de interés y volúmenes cercanos a los alcanzados en la primera mitad del año pasado.
Sin embnargo, al tiempo, se entreven perspectivas de crecimiento debido al cierre de operaciones en curso actualmente y a que se mantienen los fundamentalesdel mercado.
Rentas al alza
Por otro lado, el análisis del mercado inmologístico español en la primera mitad de 2024 concluye que las rentas siguen al alza, al menos en las principales zonas de actividad logística del país.
En el caso del centro peninsular, BNP Paribas Real Estate constata un aumento de las rentas en el último año de un 7,4% hasta colocarse en niveles de 5,37 euros por mes y metro cuadrado.
Las rentas prime en esta localización también se han incrementado un 8% hasta alcanzar los 6,75 euros por mes y metro cuadrado.
Esta tendencia al alza se consolidará en la segunda mitad del año, según la consultora, hasta alcanzarse rentas de salida en activos próximos a Barajas de siete euros por mes y metro cuadrado.
En Barcelona, la renta media también ha crecido un 6,8% en el último ejercicio, con lo que llega a los 5,93 euros por mes y metro cuadrado, mientras que la renta prime se mantiene estable en los ocho euros por mes y metro cuadrado, aunque, según BNP Paribas Real Estate, en los casos de activos cross-dock con buenas localizaciones este precio puede incrementarse hasta los diez euros por mes y metro cuadrado.
Por último, en Valencia, la consultora también constata una subida de un 6,5% hasta alcanzar una renta media de 4,98 euros por mes y metro cuadrado.
En el inmologístico valenciano, la renta prime también experimenta una cierta estabilización tras el fuerte despegue registrado en 2023, para permanecer en los 5,50 euros por mes y metro cuadrado.