En esta tercera convocatoria, el tema de debate planteado ha sido el de ‘Promoción a riesgo vs llave en mano’ y ha contado con la participación de Antonio Guarascio, director ejecutivo de GSE España e Italia; John Thompson, socio de Rockspring; Ignacio García, director general de Goodman en España, David Martínez, director general de Proequity; Luis Lazaro, responsable de Centros Comercials y Logística de Merlin Properties; Rafael López de Zamora, director de Servicios Técnicos y de Compras de Ceva Logistics y John Derweduwe, director para España y Portugal de Mountpark, junto con Laurent Jayr, director de Desarrollo de GSE España y Ricardo Ochoa de Aspuru, director de Cadena de Suministro.
El papel de los promotores se vuelve cada día más importante en el sector inmologístico, sobre todo a medida que aumenta el consumo en España y, con él, la necesidad de nuevas instalaciones desde las que dar servicio para albergar y distribuir la mercancía.
Tras muchos años sin promociones a riesgo, estas han vuelto al mercado español, principalmente en Madrid y Barcelona, por la suma de una serie de factores como la falta de oferta existente o la incapacidad de esta para satisfacer las nuevas demandas, la mayor disponibilidad, el incremento de la liquidez o la gran absorción experimentada en los últimos años.
Con este telón de fondo, los principales impulsores del sector inmologístico han coincidido en un encuentro organizado por GSE que el mercado "sigue en la fase ascendente del ciclo y queda recorrido para nuevas promociones", como ha apuntado John Thompson, de Rockspring, fondo que "está dispuesto a asumir riesgos si encuentra suelos interesantes".
[sumario]Un mix adecuado en el mercado sería promover un 75% de naves a riesgo y un 25% llave en mano.[/sumario]
Esta opinión es compartida por Luis Lazaro, de Merlin, quien asegura que "hay que aprovechar la tendencia del mercado, que se mantendrá al alza durante los próximos 12 o 24 meses, para seguir promoviendo". "El mercado puede permitirse nuevos proyectos a riesgo, ya que todavía existen necesidades por parte de los operadores de seguir consolidando", ha asegurado el responsable de Logística de Merlin.
Oportunidades con riesgo mínimo
Sin embargo, Ignacio García, de Goodman, empresa en la que apuestan "más por llave en mano que por la promoción", sostiene que "en Barcelona se puede lanzar un riesgo a día de hoy pero en Madrid, con todo lo que hay en San Fernando, tengo mis dudas, aunque dado que no hay producto, quien promueva en los próximos 12 meses tendrá una oportunidad".
Sería necesario un "mayor asociacionismo" en el sector inmologístico que permita establecer "normas comunes" para todos.
Para John Derweduwe, de Mount Park, "es obvio que se deben hacer más naves". De hecho, en la compañía, especializada en naves XXL de más de 50.000 m², creen que sería oportuno entrar en el mercado español con este tipo de inmueble porque "el riesgo es mínimo".
Para lanzar una promoción a riesgo lo primero que hay que hacer, según David Martínez, de Proequity, es analizar los precios de los parques próximos, ya que "si sales a un 20-30% por encima del mercado no lo alquilas". Martínez anima a mirar más allá de Madrid y Barcelona, ya que "un parque también puede tener éxito en Málaga o Bilbao", por ejemplo, al no haber naves de calidad. Aunque a este respecto, Lazaro apunta que el riesgo aquí es más elevado.
De promoción a riesgo a llave en mano
Otra actuación que suele ser habitual en el mercado es lanzar un proyecto a riesgo que, a medida que se construye, se va adaptando a las demandas del operadorque lo ha alquilado, con lo que la promoción a riesgo termina transformándose en un llave en mano.
En este contexto, un mix adecuado en el mercado sería, para López de Zamora de Ceva Logistics, un 75% a riesgo y un 25% llave en mano. El directivo del operador logístico reconoce que los almacenes multiusuarios los han pedido llave en mano, "pero quizás porque no había nada en el mercado compatible con nuestra actividad", apunta.
Los tenders condicionan el mercado
Un problema añadido que tienen los operadores logísticos a la hora de encontrar naves, y los promotores a la hora de su desarrollo, es el condicionamiento que introducen los tenders de los cargadores.
Aunque con largos plazos de decisión hasta su resolución, se puede decir que se exige al operador aumentar su capacidad "casi de un mes para otro",según López de Zamora, por lo que cree que en el mercado se deben contar con inmuebles, "al menos, como alternativa, aunque luego se traduzca en un llame en mano".
Los asistentes a la reunión están de acuerdo en que las promociones a riesgo deben ser lo más flexibles posible y contar con unos estándares "básicos" que permitan fácilmente que un llave en mano que se adecue a las necesidades del cliente. Además, también es clave que se acorten los plazos para pasar de riesgo a llaves en mano, y aquí la Administración juega un papel clave.
La influencia de la Administración y del asociacionismo
A nivel administrativo, España adolece de un problema en relación con el sector inmologístico: la aprobación de un proyecto en muchos casos, "queda en manos de la interpretación de una persona, ya sea el que firma por parte del Ayuntamiento o el técnico, a las que en muchas ocasiones la envergadura del proyecto les supera", según López de Zamora.
[sumario]Sería necesario promover una nueva normativa que, en la medida de lo posible, no diera lugar a interpretaciones personales.[/sumario]
Por ello, López de Zamora considera necesario promover una nueva normativaque no de lugar, en la medida de lo posible, a interpretaciones personales. Tampoco ayuda "la dificultad de llegar a acuerdos con las administraciones en determinados momentos políticos", apuntada por Derweduwe, y que "el sector industrial no tenga una reglamentación clara", según Guarascio, de GSE.
A esto se suma, además, que el "sector cambia muy deprisa y la normativa no acompaña porque los políticos no saben lo que quieren fomentar", según Derweduwe, y que "ni el sector inmobiliario ni el logístico han estado muy bien vistos tradicionalmente por la sociedad", en opinión de Laurent Jayr.
Para ganar peso ante la Administración, Antonio Guarascio considera necesario un "mayor asociacionismo" en el sector inmologístico que permita establecer "normas comunes" para todos.
Especial Inmologística 2017Los asuntos debatidos en esta primera Edición de los 'Desayunos Logísticos' se recogerán de forma más pormenorizada en el Monográfico de Inmologística 2017, que está preparando Cadena de Suministro, para su edición en próximas fechas, así como resúmenes en vídeo de las mismas.Los otros dos Desayunos Logísticos, han girado en torno a los temas ‘Suelo Industrial en Cataluña y demanda Inmologística‘ y
'¿Está transformado el E-commerce el sector Inmologístico?'.
Siga las otras dos convocatorias en Cadena de Suministro.
