El sector inmologístico ha cerrado el ejercicio 2022 con cifras récord de contratación a nivel nacional, con más de 4.000.000 m² contratados, según JLL. Los dos grandes mercados siguen siendo Madrid y Barcelona, pero otras ubicaciones llamadas secundarias ya no lo son tanto, como Valencia, País Vasco o Andalucía.
El mercado madrileño sigue mostrando un gran dinamismo, con cerca de 1.300.000 m² contratados, cifra similar a 2021, mientras en el de Cataluña la contratación descendió un 14% hasta los 765.000 m2 , debido a la escasez de oferta disponible.
Entre las operaciones más relevantes, destacan en Madrid el arrendamiento de una nave de 130.000 m² por parte de un retailer del sector moda y de una de 98.000 m² por parte de Alcampo, ambas en Illescas. En Cataluña, despuntan la autopromoción de 96.000 m² de Lidl en Constantí, Tarragona, y la de 90.000 m² de Kave Home en Tordera, Gerona.
En el mercado de Madrid, dentro de la primera corona, las naves menores de 10.000 m²y las ubicadas en San Fernando y Villaverde han sido foco de atención en el último año. En el mercado catalán, la baja disponibilidad en la primera corona y en zonas cercanas a Barcelona ha impulsado la contratación de espacio en la segunda corona.
Tomando como referencia estos dos mercados, la contratación por parte de operadores de e-commerce apenas supera el 10%, frente a ratios por encima del 20% en los dos años anteriores.
Los operadores logísticos 3PL se posicionan ahora como los líderes en términos de contratación, concentrando casi la mitad en ambas ciudades en 2022. Asimismo, el sector minorista se posiciona como otro actor fundamental de la demanda logística, habiendo registrado el mayor volumen de contratación desde 2017, principalmente por las cadenas del sector de alimentación.
Además, la fortaleza de la demanda en España ha continuado impulsando la subida de las rentas, favorecida por la escasez de oferta y la obsolescencia del parque logístico.
En Madrid, la renta prime ha alcanzado en el primer trimestre de 2023 los 6,50 euros/m²/mes, un 8% más. En el mercado catalán, la renta prime se ha incrementado un 6% al año, situándose en el primer trimestre de 2023 en los 7,40 euros/m²/mes.
Por otro lado, cabe apuntar que en el mercado de Madrid, la tasa de disponibilidad total ha ido disminuyendo hasta situarse en un 5,7%. En la primera corona, alcanza un 7,1%, impulsada por nuevo producto que se concentra mayoritariamente en Vicálvaro y Villaverde. En cambio, municipios como Coslada, Leganés o Getafe presentan una tasa más reducida.
La tasa de disponibilidad en el mercado de Barcelona aumentó hasta el 3,1% en 2022, impulsada por la entrada de nuevo producto al mercado, sobre todo en la tercera corona. La disponibilidad en la primera corona se sitúa en el 2,9%.
La nueva superficie logística que se ha incorporado al mercado en Madrid, alrededor de 542.000 m², descendió un 35% respecto al ejercicio anterior. Existen alrededor de 812.000 m² de nuevo producto logístico en construcción con fecha de finalización prevista para 2023, de los cuales el 90% son de desarrollo especulativo.
En el mercado catalán, se añadieron alrededor de 325.000 m² de nuevo producto logístico en 2022, cifra similar a la de 2021. Para 2023, se añadirán al mercado alrededor de 274.000 m² de nuevo producto logístico en construcción.
Por último, la inversión en el sector se mantendrá sólida en España, pues existe mucho capital y muy diverso que busca invertir en logística, y sigue existiendo gran liquidez en el mercado.
