La inversión en el mercado inmologístico español superará este 2023 los mil millones de euros, de acuerdo con las previsiones de Savills, tras un primer semestre con la actividad ralentizada en el que la inversión ha alcanzado los 427 millones de euros.
Así mismo, en la primera mitad del ejercicio destaca el repunte de las operaciones de sale & lease back, con 16 transacciones de este tipo frente a las 17 y las 14 en el total de 2022 y 2021, respectivamente.
La solidez del segmento, con niveles de absorción acordes a la oferta disponible, bajas tasas de disponibilidad para el nivel de demanda y rentas ligeramente al alza en prime dibujan, a juicio de la consultora, un panorama en el que se mantiene activo el interés por parte de los inversores a pesar de la ralentización del mercado.
En este mismo sentido, el análisis de Savills augura que el mercado de inversión se está preparando para volver con fuerza y a un nivel más estable y sostenible tras los registros de actividad y volumen sin precedentes en los últimos años.
Incluso la previsión de la consultora a medio largo plazo es de mejora por las diferentes tendencias favorables para la actividad que están generando y generarán nueva demanda.
El mercado de Madrid
Por zonas, el comportamiento de la demanda en el mercado logístico de Madrid muestra una alta resiliencia, de acuerdo con la visión de Savills, con 450.000 m² de absorción en un total de 14 operaciones y la previsión de superar en las próximas semanas los 500.000 m².
En términos de contratación, destaca la zona sur y, especialmente, la tercera corona, en la que se han realizado más de cinco operaciones con superficies de más de 20.000 m².
A su vez, la tasa de disponibilidad se sitúa en torno al 7%, ligeramente por encima del cierre de 2022, debido principalmente a la reciente incorporación de nuevos proyectos especulativos.
Por otra parte, del millón de metros cuadrados que se van a incorporar al mercado este año, más del 38% ya tienen usuario, mientras que para 2024 se prevé que entrarán en el mercado 750.000 m² más de nueva superficie, de los cuales el 23% ya está comprometido.
Savills estima que varios de estos proyectos se aplazarán hasta 2025, al igual que ha ocurrido este año, acompasando la entrada de oferta a la demanda, en muchos casos en forma de proyectos llave en mano.
La actividad de comercio electrónico continúa siendo uno de los principales motores de mercado y muchos de los operadores han optado por posicionar sus nuevos almacenes en ubicaciones más cercanas a los núcleos urbanos, dinamizando así el mercado de última milla y coincidiendo con nuevos desarrollos en las zonas de Villaverde y Vallecas.
En cuanto al mercado de suelo del centro peninsular, la consultora señala que los precios continúan en máximos tanto por la escasez de grandes parcelas finalistas, como por el aumento de los costes de urbanización.
Mercado catalán
La absorción del mercado inmologístico catalán en el primer semestre se sitúa en aproximadamente 330.000 m² con un total de 28 operaciones, un nivel similar en actividad frente a las 30 del año pasado, aunque un 17% inferior en volumen frente a los 400.000 m² registrados en el mismo periodo de 2022.
Sin embargo, las operaciones de gran volumen continúan al mismo ritmo. Se ha firmado el mismo número de operaciones superiores a los 20.000 m² que en el primer semestre de 2022, un total de cinco, y los niveles de absorción se mantienen un 19% por encima de la serie histórica.
Así mismo, la tasa de disponibilidaden toda Cataluña se sitúa alrededor del 2% sobre nave construida y la previsión de nueva oferta para el segundo semestre es de 300.000 m².
De igual modo, la entrada de nueva superficie sigue enfriándose debido a la falta de suelo y la escasez de producto disponible, con lo que los precios de las transacciones de suelo han crecido en la primera mitad de este 2023.
Por otro lado, las rentas han registrado incrementos en todas las coronas, y en este primer semestre se han marcado nuevos referentes de cierre, tanto en la zona centro como en otras ubicaciones, alcanzando máximos de 10,25 €/m²/mes para nave de nueva construcción y alta calidad el localización prime. Además, la renta prime media se sitúa en 8,25 €/m²/mes.
