Las previsiones en cuanto a la evolución de la inversión en el sector logístico son positivas, con un repunte en 2024 y con tendencia al alza de los alquileres prime, aunque a un menor ritmo según la consultora CBRE. La demanda de este tipo de activos en España vendrá marcada por factores como la tipología de la nave, la ubicación, la tecnología y la sostenibilidad.
El sector logístico está de moda entre los inversores.
De acuerdo con el último European Investor Intentions Survey 2024 de CBRE, por primera vez el inmologístico se sitúa como el sector favorito para el 34% de los inversores en 2024, seguido del residencial (28%), y superando a oficinas (17%). Dos tercios de los encuestados que eligieron el segmento de Industrial y Logístico como preferencia de inversión, creen que la demanda de ocupación se mantendrá igual o aumentará en 2024 y muestran preferencia por activos modernos.
Las previsiones son de un aumento de la inversión en 2024 de hasta un 10% frente a 2023, cuando se registraron 1.150 millones de euros a través de 58 operaciones. El número de deals se mantuvo en la media de los últimos años si bien el tamaño de las operaciones fue menor. El 27% del volumen total se ha cerrado en el segmento middle market, concentrando 39 operaciones.
A pesar de la ralentización observada en 2023, el sector logístico cuenta con buenos fundamentales y se espera que la caída prevista en tipos facilite el cierre de operaciones que estaban paralizadas, por lo que en 2024 no se esperan grandes operaciones de porfolios paneuropeos. Los inversores mantendrán el interés en el mercado español, centrándose en producto de menor tamaño, gracias a la reducción del diferencial entre las expectativas del vendedor y comprador.
A pesar de la ralentización observada en 2023, el sector logístico cuenta con buenos fundamentales y se espera que la caída prevista en tipos facilite el cierre de operaciones que estaban paralizadas.
Las previsiones, en el mercado de ocupación, pasan por un incremento de la contratación en Barcelona frente al año anterior, hasta los 600.000 m2, mientras que en la Zona Centro las previsiones se sitúan por debajo del dato de 2023, en el entorno de los 800.000 m2.
Por el lado de las rentas prime, en la Zona Centro se mantienen estables en niveles de 6,50 €/m²/mes con un crecimiento del 4,0% interanual, mientras que en Barcelona, la escasez de oferta en zona prime ha impulsado al alza las rentas hasta los 8,50 €/m²/mes, un 9,7% más que a cierre de 2022. Este alza sitúa a la ciudad condal como la tercera ciudad de Europa con la renta prime más alta, con una tendencia apunta en ascenso de cara a 2024.
En términos de rentabilidad, la continua escalada de los tipos de interés ha presionado al alza la prime yield, alcanzando niveles del 5,35% a cierre de 2023, esto supone un incremento de 60 pbs respecto de finales del año 2022. Las previsiones apuntan a que en 2024 puedan realizarse ligeros ajustes para adecuarse a la realidad de mercado, aunque las previsiones de reducción de tipos favorecerán la estabilización a mediados de año.
La sostenibilidad, factor clave en la toma de decisiones
De acuerdo con los datos de la consultora, en los últimos tres años se ha cuadruplicado el número de naves certificadas. Según esto, el sector logístico español cuenta en la actualidad con más de 10 millones de metros cuadrados de naves certificadas, que representan un cuarto del total del stock. De éstas, el 75% tienen certificación Breeam, de las que un 50% lo son Very Good, frente al 25% de certificación Leed, con más de la mitad en categoría Gold.
En cuanto a las zonas con mayor porcentaje de naves certificadas, en la Zona Centro, destacan Illescas y San Fernando de Henares, sectores que concentran un gran número de desarrollos recientes, con más del 80% y 70% de la superficie de stock certificado respectivamente. En el extremo opuesto se encuentran Valdemoro y Coslada, con un stock de inmuebles más envejecido, con menos del 30%.
El sector logístico español cuenta en la actualidad con más de 10 millones de metros cuadrados de naves certificadas, que representan un cuarto del total del stock.
La adopción de criterios ESG tiene su reflejo en la previsión de crecimiento de rentas a medio/largo plazo. De acuerdo con el Logistics Confidence Index de CBRE, un 84% de los ocupantes estarían dispuestos a pagar un alquiler más alto por almacenes con certificación de sostenibilidad. Otro de los aspectos que cobra cada vez más relevancia es la automatización, de forma que un 45% cree que la inteligencia artificial o la automatización en los procesos tendrán un gran impacto en el segmento logístico en los próximos años.
Todo ello, lleva a la conclusión de que el sector logístico, en este 2024 se posiciona como uno de los preferidos por los inversores. Por su carácter anticíclico seguirá siendo valor refugio, lo que acrecienta su interés en un momento, como el actaul, de incertidumbre en lo económico.
