En el último año, los costes inmologísticos han crecido más que las rentas que se cobran.
La situación preocupa al sector inmologístico español, que ve cómo no se tienen en cuenta a la hora de negociar los alquileres las inversiones realizadas en la sostenibilidad del parque de naves, en su renovación, en la apuesta por conseguir activos más atractivos para los trabajadores y, sobre todo, adaptados a las necesidades que impone la actual operativa logística. Muchos de estos aspectos se dan por sentados como meras commodities.
En los últimos ejercicios se han disparado los precios del suelo, de los materiales de construcción y de la mano de obra. Además, el aumento de los tipos de interés y la inflación, descontrolada hasta hace pocos meses, han encarecido la financiación y obligado a que muchos proyectos tengan que esperar tiempos mejores o un inquilino que garantice la operación.
Además, si se mira con una perspectiva internacional, la diferencia puede parecer especialmente sangrante.
Según el último análisis de BNP Paribas Real Estate dado a conocer durante el pasado SIL de Barcelona, mientras que en Frankfurt las rentas han crecido un 8% o en París se han disparado un 19%, en Madrid se han incrementado un 4% anual el primer trimestre de este 2024, por poner solo unos ejemplos.
Así pues, muchos en el sector ven recorrido para el aumento de las rentas en el contexto europeo. Se argumenta que muchos de los actores que están en el sector logístico español también tienen presencia en otros mercados europeos en los que abonan rentas más altas. Incluso en el sector empiezan a plantearse alternativas al tradicional euro/m2 para ajustar alquileres.
En este contexto, no hay que olvidar que el inmologístico español compite con otros mercados europeos para atraer inversión y que, por lo tanto, tiene que ofrecer unas rentabilidades adecuadas.
Sin embargo, este análisis se centra en el aspecto financiero de la cuestión y soslaya el panorama que ofrece el mercado logístico español desde la perspectiva de los usuarios.
La misma tendencia al alza de los costes existente en el inmologístico la tienen operadores logísticos, cargadores y transportistas, que han visto fuertes incrementos en los precios de la energía y una creciente (y preocupante) tendencia hacia una escasez de personal, especialmente palpable en algunas categorías profesionales, como la de conductor profesional o carretillero.
Para algunos segmentos de actividad logística también han crecido más los costes que los ingresos, afectando de pleno a unos márgenes tradicionalmente muy ajustados.
Como ejemplos, los precios que se cobran en servicios de depósito y almacenamiento habían crecido a finales de 2023 un 3,8% anual, mientras que en el transporte de mercancías por carretera la subida ha sido de un 1,42% anual en el primer trimestre de este 2024.
De igual modo, una de las principales ventajas del sector logístico y de transporte español estriba justamente en sus menores precios frente a otros competidores europeos con presencia en el mercado continental.
Precisamente esta circunstancia está detrás de la tendencia creciente de diversas multinacionales interesadas en fijar en España sus plataformas de distribución para el sur del continente. Además de la conectividad y la disponibilidad de mano de obra asequible, las menores rentas de estas instalaciones logísticas, entre otros factores, también juegan a favor para despertar el interés de grandes corporaciones globales.
Este mismo argumento sirve para explicar la abrumadora presencia de operadores logísticos multinacionales en el país.
¿Es posible que si se pierde ese diferencial de costes también pueda decaer el interés existente por contar con instalaciones logísticas modernas en España? Es una pregunta de difícil respuesta y con múltiples implicaciones.
