El análisis de la situación actual del mercado inmologístico español ha sido uno de los principales centros de atención de LoginREAL'23, el evento de referencia sobre inmologística que organiza anualmente Cadena de Suministro.
En esta cita, Jaime Trigo, socio de Real Estate en Strategy&Transactions de E&Y, ha hecho un resumen de situación del mercado español, de la evolución de la oferta y la demanda, de la inversión, de la actividad de financiación y de los indicadores clave del segmento.
Por lo que respecta al entorno en que se mueve el mercado inmologístico, Trigo apunta a los efectos de la inflación, de la incertidumbre macroeconómica y al endurecimiento de las condiciones de financiación como elementos que suponen retos de presente y de futuro.
Jaime Trigo ha analizado la situación actual del mercado inmologístico español en relación con otros mercados internacionales.
Continúa la expansión de yields
De manera particular, el analista estima que la expansión de los yieldsque viene registrándose desde el segundo cuarto de 2022 no ha acabado, en línea con las políticas monetarias restrictivas que se están tomando en las principales zonas económicas del planeta, y que han puesto fin a una década de compresión.
En el ámbito de la oferta y la demanda, Trigo apunta que el impulso del 'near shoring' y de otras estrategias de relocalización industrial y logística alimenta las necesidades de espacio de los almacenes tradicionales, equilibrando la reducción de la absorción que se ha producido en el segmento de comercio electrónico y devolviendo el motor del mercado a los operadores logísticos.
En este sentido, el profesional calcula que en los últimos doce meses la contratación en Madrid y Barcelona ha disminuido un 20%, mientras que la absorción sobre el inventario total en el país se sitúa en el 10%, muy por debajo de los principales mercados.
A su vez, según los datos ofrecidos por Jaime Trigo, la tasa de disponibilidad en Madrid se sitúa en el 6,3%, mientras que en Barcelona es de un 2,3%. En ambos casos se perciben retrasos de futuros desarrollos, mientras que, por otro lado, las rentas prime se mantienen estables en el centro de España y en Barcelona crece en torno a un 10%. Al mismo tiempo, también se constata una reducción en el volumen de proyectos especulativos en el inmologístico español y una demanda que aguanta.
Trigo observa condiciones de financiación más duras que condicionan la inversión.
Inversión a la espera
Desde la perspectiva del mercado de inversión, el socio de Real Estate en Strategy&Transactions de E&Y apunta a un descenso en la inversión inmobiliaria tanto a nivel global, como en Europa que está dando paso a un proceso de consolidación con una presencia creciente de los grandes inversores. Pese a ello, la inversión en el segmento logístico ha crecido hasta alcanzar una cuota de un 37% sobre el total inmobiliario global, lo que confirma el interés de los inversores por este sector.
En el caso particular del mercado español, además, según Trigo, se percibe un protagonismo creciente de la ampliación de los focos de inversión más allá de los principales núcleos de actividad logística del país, lo que se debería a una clara estrategia de diversificación inversora.
Al mismo tiempo, parece generalizado que los inversores están manteniendo una estrategia de esperar. Por otro lado, en el plano financiero, el profesional de E&Y señala el incremento de los costes que implica mayores dificultades para financiar proyectos, especialmente en el caso de los especulativos.
Para finalizar su intervención, Trigo ha analizado pormenorizadamente los tres principales mercados del país. En los casos del centro peninsular y de Calauña, según sus datos, la tasa de disponibilidad se ha reducido en 30 puntos básicos en el último año, debido al retraso de oferta futura y al mantenimiento de una relativa elevada tasa de absorción.
En ambas zonas, se detecta una caída en la tasa de absorción de un 20% con respecto al tercer trimestre del año pasado. Así mismo, en Valencia, la tasa de disponibilidad aumenta ligeramente 50 puntos básicos anuales, debido a la entrega de proyectos en especulativo y reducción en la demanda, con un retroceso de la absorción de un 15% con relación al tercer cuarto de 2022. 