A pesar del fuerte apetito inversor por el sector inmologístico, la ralentización de la actividad transaccional iniciada a finales de 2022 se ha intensificado en 2023, por las subidas de los tipos de interés y los mayores costes de financiación.
En este sentido, se ha producido un cambio de ciclo que ha derivado en una brecha entre oferta y demanda en términos de precios. El alza en el precio del dinero y la incertidumbre para determinar el valor de los inmuebles están planteando importantes desafíos para la financiación de proyectos.
El volumen de inversión ronda los 875 millones de euroshasta septiembre, según JLL, lo que supone un descenso del 60%. La disminución responde a que en los primeros nueve meses de 2022 se transaccionaron tres portfolios de gran volumen, de unos 300 millones cada uno,que representaron el 42% de la inversión.
Excluyendo los portfolios superiores a 300 millones, el volumen de inversión habría descendido un 30% respecto al mismo periodo de 2022 y un 4% comparado con la media de los primeros nueve meses de los últimos cinco años.
El volumen transaccionado en el tercer trimestre supera los 240 millones, lo que supone un descenso del 67% en términos interanuales, y del 21% en la comparativa trimestral.
Entre las operaciones del tercer trimestre destacan la compra de AB Sagax de 19 activos, la venta de Panattoni del parque Panattoni Park Murcia I, arrendado a Alfil Logistics, la compra de EQT Exeter de una nave en la tercera corona de Barcelona, y la venta por parte de Moyca Grapes de una nave en Totana, Murcia, en la modalidad 'sale & leaseback'.
Las compras de suelo hasta septiembre se han reducido, ya que los precios continúan en máximos por la escasez de grandes parcelas finalistas y el aumento de los costes de urbanización.
Además, alrededor del 37% del volumen transaccionado en los primeros nueve meses de 2023 corresponde a portfolios logísticos, frente al 60% en el mismo periodo de 2022. El ticket medio de las operaciones de portfolios se sitúa cerca de los 87 millones, frente a los 115 millones de 2022.
Atendiendo al perfil del inversor, los fondos han sido los más activos, acumulando el 75% del volumen total transaccionado y aumentando ligeramente su peso respecto al mismo periodo de 2022. Igualmente, el capital internacional continúa liderando la inversión logística en España, representando el 90% del volumen.
Rentabilidades prime
En cuanto a las rentabilidades prime, que empezaron a marcar una tendencia alcista a mediados de 2022 como consecuencia de la subida de los tipos de interés, han alcanzado un 5,15% en el mercado de Madrid a término del tercer trimestre, registrando un incremento de 15 puntos básicos en la comparativa trimestral y de 90 respecto a hace un año.
En el mercado catalán, las rentabilidades prime se sitúan en un 5,00%, lo que supone un incremento de 15 puntos básicos al trimestre y de 75 puntos básicos en la comparativa anual.
La baja disponibilidad de producto y de suelo en el mercado de Barcelona ha provocado que los inversores perciban mayor seguridad en los contratos y en las rentas, ya que los operadores cuentan con menos alternativas en el mercado.
