La creciente demanda y los altos niveles de ocupación hacen que el sector inmologístico mantenga el interés inversor en un contexto económico incierto, tras alcanzar el pasado año cifras récord de contratación, con 2.820.000 m², y de inversión, con más de 2.300 millones de euros, la cifra más elevada de la última década, según registros de CBRE.
En este contexto, destaca el incremento de operaciones de 'middle market', que suponen cerca de 350 millones de euros, un 14% más que en 2021, mientras que, al mismo tiempo, el dinamismo del mercado ha hecho que la disponibilidad se coloque en mínimos históricos, con tasas del 6,76% en Madrid, frente al 7,5% de 2021.
Todo este panorama coloca a la inmologística como el tercer producto más demandado, con un 23% del total de inversores europeos interesados en el sector y centrados en aspectos clave como la tipología de la nave, la ubicación, la tecnología y la sostenibilidad.
Productos más demandados
Por tipo de operaciones, las operaciones de naves medianas y 'big box' son las que mayor demanda atraen, aunque en los últimos años se observa el incremento de la contratación de naves de menor tamaño, así como de naves grandes modulares, lo que refleja una tendencia hacia la flexibilidad de espacios para poder abarcar mayor número de clientes.
Así mismo, más del 70% de los desarrollos del mercado inmologístico español son especulativos, frente al 51% de antes de la pandemia.
Además, otro de los aspectos que ha marcado la hoja de ruta de los inversores es el aumento de los costes de construcción, que han crecido vertiginosamente desde agosto de 2020 hasta mayo de 2022. CBRE estima que caerán levemente y en el próximo año se prevé que se recupere un tercio de toda la subida.
Previsiones de contratación e inversión
Por lo que respecta a las previsiones de contratación logística e inversión, la consultora estima que este 2023 será difícil igualar los volúmenes de inversión de los últimos años, aunque las expectativas son buenas gracias a la elevada demanda de espacios logísticos y a la consolidación de sectores como la alimentación y textil.
Del mismo modo, en el último año se han llevado a cabo varias operaciones de producto 'mid caps' por parte de inversores internacionales y la tendencia será al alza en 2023.
Por último, la renta primetiende al alza impulsada por la fortaleza de la demanda y la escasez de producto. Así pues, en el último trimestre de 2022, en la zona del centro peninsular la renta en zona prime ha sido de 6,25€/m²/mes , un 8,7% más que en 2021, mientras que en Cataluña se ha situado en 7,75€/m²/mes, con un crecimiento anual de un 3,3%.
Además, esta tendencia se ha mantenido también en otros mercados como Sevilla y Valencia. En cuanto a las rentabilidades prime, se ha vivido una descompresión de yields hasta alcanzar el 4,75%, mientras que para 2023 las previsiones apuntan a cierta estabilización entre el 5% y 5,20% a cierre de año.
