Por lo que respecta a los valores capitales, el análisis sobre el mercado inmologístico español observa hasta 2020 sendos incrementos tanto de la actividad, como de los valores capitales, tendencia que presiona los yields a la baja.
Estas tendencias siguen al período de recuperación del mercado que se produjo entre 2014 y el año pasado y que se caracterizó por una mayor actividad y por una subida de las rentas, parámetros que contrastan con el descenso de la actividad que se dio entre 2008 y 2013.
Estrategias de inversión
Adicionalmente, en cuanto a las estrategias inversoras, la consultora calcula que ocho inversores (Prologis, Arena, Merlin Properties, Palm Capital, Greenoak, Invesco, Tritax y Blackstone) copan el 86% de la inversión del sector inmologístico español, en un mercado dominado en un 72% por operaciones de rentabilidad, al que también hay que añadir otro 20% de especulativo y un 7% de llaves en mano, con el 1% restante para operaciones de sale and lease back’.
En definitiva, con todos estos datos, se dibuja un panorama inversor en el sector inmologístico del país que está captando capital de otros segmentos, especialmente de retail, despertando un gran interés a nivel nacional e internacional.
De igual modo, en este mercado la entrada de nuevo producto de inversión asociado a proyectos de última milla y de distribución urbana de mercancías está generando un descenso del ticket medio, asociado, de igual modo, a una caída de las superficies medias demandas, sobre todo en ubicaciones prime.
Sin embargo, al mismo tiempo, el comercio electrónico sigue actuando como una potente locomotora que tira de los proyectos especulativos, demandando grandes espacios, buenas infraestructuras de comunicaciones y amplios espacios de aparcamiento para plantillas de tamaños superiores a los que se suelen emplear en instalaciones logísticas tradicionales.
[sumario]Ocho inversores copan el 86% de la inversión total del sector inmologístico español, en un mercado dominado principalmente por operaciones de rentabilidad.[/sumario]
Por otra parte, también se vislumbra que en el mercado inmologístico español la prima de riesgo asociada a la comercialización es cada vez más reducida y, de igual modo, se está produciendo una segmentación de los inversores especializados en logística, con un mercado que tiene espacio aparente tanto para grandes inversores internacionales, como para otros especializados en nichos de mercado concretos.
Adicionalmente, desde Savills Aguirre Newman se estima que el interés por parte de inversores en el mercado logístico, tanto nacionales como internacionales, se ha mantenido en los tres primeros meses de este mismo año, en los que ha alcanzado un volumen de 155 millones de euros.
En concreto, las operaciones más destacadas por volumen fueron, por un lado, la compra por parte de Prologis de un portfolio compuesto de cinco naves ubicadas en distintas ciudades (dos el el mercado de Madrid, dos en el mercado de Barcelona y una tercera en el País Vasco), por un volumen superior a los 64 millones de euros.
Así mismo, la segunda operación relevante fue la realizada por Pulsar Iberia Logistics sobre otro portfolio formado por tres naves, también distribuidas en distintas ciudades, de las cuales dos están ubicadas en la tercera corona del mercado de Madrid y una más en Barcelona.
