La economía circular es un concepto con aplicaciones en muy diversos campos de actividad. Cubre desde el reciclaje doméstico hasta la reutilización de cohetes espaciales como los desarrollados por SpaceX, la empresa de Elon Musk.
De igual manera, el concepto de reutilización de materiales también se usa cada vez con más regularidaden el inmologístico español.
De hecho, el reciclaje de activos obsoletos tiene gran vigencia en España, donde el parque de naves necesita una renovacióny, muy especialmente, en aquellas zonas con una densa actividad logística, con una orografía que impide una mayor extensión y donde las tasas de disponibilidad son históricamente bajas, como es el caso del mercado barcelonés y, más recientemente, el valenciano.
Cifras de Naciones Unidas reflejan que los desarrollos sobre suelo que se llevan a cabo en el mundo actualmente equivalen a levantar un espacio equivalente al que ocupa la ciudad de París cada semana.
Este ritmo de suelo nuevo es difícil de mantener, sobre todo por los plazos para tener sulo finalista. De ahí surge la necesidad de reutilizar activos que han quedado anticuadospara darles un nuevol uso.
[sumario]El entorno puede suponer una cortapisa insalvable para la rehabilitación de activos logísticos, especialmente para servicios de última milla”[/sumario]
Así se les da una nueva vida a espacios que en la mayor parte de los casos han quedado vacíos dado que se ha abandonado el uso para el que se pensaron inicialmente sin que se haya encontrado alternativas viables.
Tradicionalmente se ha dicho que en España existe una profunda necesidad de renovar un parque inmologístico obsoleto y que, además, hay una ratio muy baja de metros cuadrados dedicados a superficie logística por habitante comparándolo con los que alcanzan otros países europeos.
Lo cierto es que, pese a que en las dos últimas décadas se ha invertido mucho y bien en activos logísticos, aún sigue existiendo una fuerte necesidad de inmuebles adaptados a una operativa más ágil, con mayor nivel de automatización y que, por si fuera poco, sigue evolucionando para dar servicios a consante transformción, como es el caso del comercio electrónico, en el que hasta hace bien poco solo se contemplaban entregas domicliarias y en el que ahora se abren camino tanto prácticas omnicanal, como envíos a puntos de convinencia o redes de consignas.
En este segundo ámbito, el país ha avanzado mucho y bien, con múltiples proyectos en diversos ámbitos, especialmente en zonas como el Corredor del Henares e Illescas, Zaragoza o Valencia, entre otros mercados.
Por otra parte, la rehabilitación de activos obsoletos viene abriéndose camino de unos años a esta parte con innumerables proyectos tanto en el centro peninsular, como en Barcelona, además de otros mercados secundarios del País Vasco y Andalucía, donde antiguas instalaciones industriales han sido reconvertidas para albergar usos logísticos actuales.
También se han producido proyectos de un corte similar en Zaragoza.
Ejemplos de buenas prácticas
En este sentido, uno de los proyectos paradigmáticos es el que desarrolla Green Logistics by Aquila Group para la construcción de Málaga Green Logistics Park sobre los antiguos terrenos de la histórica fábrica de Bacardí,con la intención de tener finalizado un parque con una superficie construida de 42.165 m² para el segundo trimestre del próximo 2024.
Así mismo, por otro lado, Montepino también lleva a cabo otro proyecto de rehabilitación emblemático sobre las 38 hectáreas que conformaban los terrenos de la Universidad Laboral de Zaragoza,en el polígono industrial Malpica, y donde prevé levantar uno de los complejos logísticos más grandes de España.
Por otro lado, VGP ya tiene muy avanzados los trabajos de acondicionamiento en el antiguo astillero La Naval de Sestao y ya aguarda a que se defina totalmente el proyecto de construcción del futuro parque. En este caso concreto, el proyecto tiene una clara vocación industrial y relacionada con el ámbito marítimo
[sumario]El suelo es finito, especialmente en ubicaciones prime, por lo que la rehabilitación de activos surge en respuesta a una necesidad de mercado.[/sumario] 
La rehabilitación da una nueva vida a activos que han quedado en desuso por obsoletos o por cambios en el entorno.
Incluso los proyectos de rehabilitación alcanzan a instalaciones tan tecnológicas como los centros de datos.En este ámbito, Thor Equities se ha hecho con la antigua planta embotelladora de Casbega en la localidad madrileña de Fuenlabrada, que cuenta con una planta de 211.000 m² de superficie.
La compañía tiene previsto invertir en esta operación un total de 600 millones de euros, con la intención de convertir el emplazamiento en un centro de datos de última generación.
De igual manera, por otra parte, GLS ya opera desde este pasado verano en la plataforma logística levantada por Goodman sobre los terrenos que ocupó en su momento parte de la fábrica de Iveco-Pegaso en Madrid.
Otra empresa que también tiene la rehabilitación de espacios logísticos en su ADN es Pulsar Properties, que analiza proyectos para aprovechar activos obsoletos que pueden tener una segunda vida por sus buenas localizaciones.
Más recientemente, Panattoni también ha acometido con éxito otro proyecto de rehabilitación en el municipio madrileño de Getafe.
Los retos de la rehabilitación
Sin embargo, la rehabilitación de espacios logísticos obsoletos presenta toda una serie de retos, que van desde la descontaminación del suelo en el caso de instalaciones industriales antiguas, a la necesidad de incorporar a los desarrollos que se realizan sobre estos activos todas las innovaciones en materia de aislamiento o soleras.
Incluso hay que adaptar estos edificios renovados a las nuevas normativas contra incendios o modificar los usos de la instalaciónllegado el caso.
Es más, en algunos casos específicos, también hay que preservar elementos arquitectónicos o constructivos relevantes, con lo que los trabajos de rehabilitación también comprenden una importante puesta en valor del patrimonio industrial, denostado hasta fechas bien recientes, pero que ahora cobra vigencia a medida que más grandes ciudades europeas apuestan por recuperar estos espacios y por revitalizarlos con nuevos usos adaptados a las necesidades actuales de la planificación urbanística.
[sumario]Costes, regulación y posibilidades de adaptación a las necesidades actuales son los principales obstáculos para la rehabilitación”.[/sumario], regulación y posibilidades de adaptación a las necesidades actuales son los principales obstáculos para la rehabilitación”.
En definitiva, la rehabilitación se abre camino como un instrumento más para el desarrollo de proyectos logísticos aprovechando en la medida de lo posible antiguas instalaciones que son puestas al día, aprovechando su alto nivel de conectividad y buenas ubicaciones., circunstancias que cobran especial valor en algunos segmentos de actividad logística, principalmente los vinculados con los entornos urbanos y la última milla.
De igual manera, otras cortapisasimpiden un aprovechamiento adecuado de parcelas e instalaciones anticuadas.
Uno de los principales es el abandono excesivo de la parcela. En este sentido, en algunos casos, la situación implica una reconstrucción total de un activo cuya construcción ha sufrido daños irreversiblesque hacen imposible su reutilziación. En este mismo ámbito, también algunas construcciones antiguas han implicado el uso de materiales que ahora no se emplean bien por sus características o porque son contaminantes.
De igual manera, los altos costes son otro problema para la rehabilitación de activos, especialmente en momentos como el actual en que se han disparado por la difícil coyuntura internacional.
Pese a ello, estos costes siguen siendo mucho menores que los que conlleva una nueva construcción, que hoy es hasta un 25% más carapor la inflación, según los cálculos de Inmoking .
Así mismo, en algunas ocasiones, aunque la reconversión del inmueble sea viable, los proyectos no pueden materializarse por su entorno, que también ha ido cambiando por el paso del tiempo y que puede suponer una barrera insuperable, especialmente en inmuebles para logística urbana.
En definitiva, cada caso abre infinitas posibilidades, pero las necesidades del mercado están ahí y buscan actores que les puedan dar cumplimiento en un contexto regulatorio complejo.
