La demanda al alza y la escasez de suelo en algunas de las principales zonas de actividad logística impulsa la rehabilitaciónde inmuebles logísticos.
Hasta fechas bien recientes, España era un país con un parque industrial envejecido y, consecuentemente, poco adaptado a las necesidades de la logística moderna, en la que la conectividad del comercio electrónico impone la ley de la máxima velocidad y eficiencia.
Así pues, los cada vez más numerosos proyectos de rehabilitación buscan adaptar inmuebles desfasados, pero, por lo general, con ubicaciones de gran valor estratégico para adaptarlos a los requerimientos de la operativa actual.
Costes al alza
En este contexto, sin embargo, también se observa la presión por lo que respecta a los costes que también se percibe en la construcción de naves nuevas.
Así lo demuestra el índice de costes que publica mensualmente el Ministerio deTransportes, Movilidad y Agenda Urbana y que refleja un crecimiento ciertamente reseñable.
En concreto, los costes de consumo de materiales y de mano de obra presentaban el pasado mes de junio para el segmento de rehabilitación, con los últimos datos estadísticos dados a conocer a fecha de realización de este artículo, un incremento anual de un 11,81% y, al tiempo, acumulaban en la primera mitad del ejercicio una subida de un 12,06%.
Más en detalle, los costes atribuibles a los materiales en los proyectos de rehabilitación habían subido un 19,15% anual en junio y acumulaban de el primer semestre de 2022 un ascenso de un 19,02% con relación al mismo tramo del año pasado.
Con una mirada más amplia, se observa que los incrementos de costes de la rehabilitación se han acelerado desde la segunda mitad del pasado 2020. Incluso en los seis primeros meses de este 2022 parece que se ha añadido una nueva marcha en estos aumentos de costes como consecuencia, sin duda, de la invasión rusa de Ucrania y la crisis energética que se ha desatado desde el pasado mes de febrero, con fuertes escaladas que han ido afectando a prácticamente todas las materias primas.
Gran interés por la rehabilitación
Sin embargo, pese a todo, la rehabilitación sigue generando gran interés por la demanda existente en el mercado y por la necesidad de contar con espacios en zonas clave.
También la escasez de oferta y el aumento en el precio del suelo son factores que impulsan el atractivo de la rehabilitación de activos logísticos deteriorados u obsoletos.
Como señala José María Alaña, consejero delegado de Pulsar Properties, «muchos activos se han quedado obsoletos por el paso del tiempo o vacíos por la crisis. Algunos de ellos son claramente aprovechables, sólo necesitan una actualización para volver a formar parte de la cadena de suministro y recuperar la generación de riqueza que había en la zona».
[sumario]Los costes de la rehabilitación también crecen, especialmente desde la segunda mitad de 2020, aunque en menor medida que en los nuevos desarrollos”[/sumario]
En este mismo sentido, para Alaña, «desde el punto de vista de la sostenibilidad, rehabilitar es un concepto muy asociado a este término. Y dar una segunda vida a recursos ya utilizados, es una manera, a mi juicio ideal, de contribuir a ser sostenible».
La sostenibilidad, valor en auge en la gestión de las cadenas de suministro, es precisamente otro de los factores que impulsa los proyectos de rehabilitación de inmuebles industriales y logísticos para darles un nuevo uso adecuado a los tiempos.i
Así pues, Kennedy Wilson Europe Real Estate Fund II ha iniciado este mes de septiembre las obras de remodelación del centro de distribución logístico que adquirió en el municipio madrileño de Leganés, con el objetivo de ofrecer un espacio logístico que cumpla con los últimos estándares a nivel funcional que reclaman los operadores logísticos en este tipo de edificios.
El proyecto supondrá una inversión de seis millones de euros millones de euros para convertir las instalaciones en un edificio de última generación disponible para enero de 2023, con una superficie alquilable de 16.300 m² y certificación BREEAM Very Good.
Por otra parte, VGP ya ha iniciado los trabajos de acondicionamiento en el antiguo astillero La Naval de Sestao y próximamente procederá al desmantelamiento y demolición de algunos de los edificios y naves existentes.
Los trabajos de retirada de enseres y vaciado de edificios, retirada de residuos y gestión de los mismos, desmantelamiento de instalaciones no protegidas, y limpieza y aseguramiento general del terreno están siendo realizados finalizarán en la primera mitad de 2023. Una vez terminados, se acabará de definir el proyecto de construcción del futuro parque.
El plan de VGP para el futuro parque logístico tiene un enfoque principalmente industrial, pero respetando la memoria y el legado del emplazamiento. El proyecto todavía está en fase preliminar.
También VGP ha anunciado en septiembre el proyecto para un solar de más de 41.802 m² adquirido hace unos meses en Alicante en el que anteriormente se situaba la planta embotelladora de Coca-Cola. Allí pretende levantar una instalación de 24.400 m² aptos para uso industrial y logístico.
De igual modo, a mediados del año pasado, Prologis ha finalizado la rehabilitación de su nave en el Prologis Park Circuit, en la localidad barcelonesa de Montmeló, en la que se han desarrollado trabajos de ampliación y adecuación para adaptarla a las actividades logísticas y relacionadas con el e-commerce.
La superficie de esta nave ha pasado de los 18.700 m² a los 20.000 m²,pero también ha aumentado su altura y se ha ampliado el almacén.
[sumario]Recuperar inmuebles aprovechables y reducir el impacto medioambiental son algunos de los factores que también impulsan la rehabilitación de activos logísticos en España”.[/sumario]
Del mismo modo, se ha incrementado el número de muelles de carga hasta 41, entre los dedicados a furgonetas y a semirremolques, y se han remodelado los vestuarios y las zonas comunes.
Esta compañía, Prologis, viene potenciando en los últimos años el reacondicionamiento de naves obsoletas,que se renuevan conforme a los actuales parámetros de eficiencia en construcción y adaptándolos a los requerimientos de los operadores logísticos para su reintroducción en el mercado.
La empresa han destinado un total de 14 millones de euros en 2020 y otros 13 millones en 2021 para estos proyectos, entre los que se cuentan, además del de Motmeló, otos más en. Azuqueca y Cabanillas, así como en Sant Boi.
En definitiva, la reahabilitación de espacios industriales obsoletos ofrece algunas ventajas que cobran importancia en momentos como el actual en el que los costes se disparan, con una demanda sostenida y la necesidad de contar con instalaciones bien ubicadas en un mercado de suelo escaso, caro y en el que los plazos no siempre acompañan a las necesidades de los actores del sector.