El pasado 2017 ha sido un gran ejercicio para el desarrollo y la inversión de suelo para actividades logísticas en España y 2018 va a continuar esa senda expansiva, a tenor de las previsiones que manejan los expertos.
A juicio de Gustavo Cardozo, máximo responsable de Prologis en España, "el crecimiento del mercado de suelo logístico va a continuar". Así mismo, en su opinión, "los indicadores económicos muestran que Europa se está viviendo un momento único en los últimos diez años en cuanto a empleo y producción. El aumento de la actividad económica genera necesidad de suelo para actividades logísticas, una tendencia que va a continuar".
Para el director de Prologis en España, "las tasas de ocupación van a llegar a niveles récord, lo que va a generar nuevos proyectos tanto a riesgo como llave en mano". En este sentido, Prologis ha finalizado 2017 con un grado de ocupación en sus desarrollos de un 97,4%, cifra que roza el lleno y que esperan aumentar ligeramente a lo largo del presente 2018.
De igual modo, el año pasado, el promotor ha cerrado 2017 con una cartera de 44 inmuebles logísticos y 935.000 m² en propiedad y gestión. De igual modo, Prologis acabó el pasado ejercicio tras haber firmado más de 142.000 m² en acuerdos nuevos de alquiler, con una tasa de retención del 83% en aquellos contratos de alquiler que vencían en 2017.
[sumario]"Las tasas de ocupación van a llegar a niveles récord, lo que va a generar nuevos proyectos tanto a riesgo como llave en mano".[/sumario]
Las operaciones de alquiler más destacadas para Prologis en España en 2017 han sido la nave de 53.500 m² para ID Logisticsen el municipio tarraconense La Bisbal del Penedès, cuya primera fase ha sido entregada en noviembre, los 23.500 m² para Mercadona en el PLV de la localidad valenciana de Ribarroja de Turia y los 12.350 m² para Correos Express en el CIM Vallès de Barcelona.
Así mismo, la compañía tiene previsto para este 2018 las obras de una segunda nave en Ribarroja, que está en fase de comercialización con varios operadores, así como otra nueva nave de 26.000 m² a riesgo en La Bisbal del Penedès, finalizada en diciembre y cuya comercialización tiene unas perspectivas "muy optimistas", como vaticina Cardozo.
"Un desarollo único"
Además, el gran desarrollo en el que trabaja Prologis para este año es Prologis Park San Fernando, cuya primera nave se terminó en diciembre y que ya tiene ocupante para una mitad. De igual modo, el segundo edificio de 20.000 m² ya está en producción y se espera que las obras comiencen en los próximos meses.
Esta actuación supone un espaldarazo para la filosofía de actuación que sigue Prologis y, tal y como indica Gustavo Cardozo, "es un desarrollo totalmente innovador y único en el mercado inmologístico madrileño, algo que va a marcar un antes y un después".
Prologis Park San Fernando contará con cinco naves y un centro de servicios con cafetería y restaurante, seguridad con videovigilancia e instalaciones deportivas, entre otros elementos. Todas estas aportaciones generan, a juicio de Cardozo, "atractivo para los clientes, porque genera sinergias y gran nivel de actividad entre los ocupantes".
"Además", continúa, "se generan ahorros de costes y, por otra parte, los usuarios tienen posibilidad de crecimiento a medio y largo plazo, lo que genera tranquilidad a los clientes de cara a realizar futuras inversiones."
En nuestro país, Prologis tiene gran interés en el desarrollo de parques logísticos en zonas donde la disponibilidad de suelo lo permitacon especial atención en aquellas áreas donde los mercados estratégicos para la multinacional a nivel nacional y en los que ya está posicionada, como Madrid, Barcelona y Valencia, y con un alto componente de respeto medioambiental tanto en la construcción como en la posterior operativa.
[sumario]"Si el alto nivel de ocupación y la demanda siguen al mismo ritmo, las rentas van a continuar su ascenso" [/sumario]
Con respecto al mercado inmologístico español, Cardozo estima que "estamos en un momento de equilibrio saludable de oferta y demanda. El mercado está absorbiendo prácticamente todo el producto que sale a riesgo en plazos de menos de un año".
Los niveles de renta, al alza
Por lo que respecta a las rentas, Cardozo estima que si "el alto nivel de ocupación y la demanda siguen al mismo ritmo, las rentas van a continuar su ascenso", ya que aún tienen recorrido. Según sus datos, se están recuperando los niveles de renta de antes de la crisis, pero aun así siguen un 20% por debajo de los máximos logrados hace una década tanto en nuestro país como en el resto de Europa, cuando, al tiempo, en el Reino Unido, ya están un 15% por encima de las rentas de hace diez años.
En este sentido, el director de Prologis en España cree que "el mayor reto que tenemos ahora es la poca disponibilidad de suelo, sobre todo en zonas muy pobladas y muy desarrolladas" y por ese motivo afirma que las administraciones tienen que "generar suelo para evitar que se disparen los precios y se produzca un efecto inflacionario que afecte gravemente a la competitividad internacional de la economía española, con la intención de colocarlo en manos de promotores con proyectos serios y que añadan valor, que sean sostenibles y generen actividad económica".
Otro factor que, a juicio de Gustavo Cardozo va a condicionar la actividad inmologística tanto en nuestro país como a nivel mundial es el comercio electrónico, un elemento que ha obligado al sector a explorar nuevas maneras de hacer las cosas y que plantea, según afirma Cardozo "el reto de entender que el producto se tiene que diseñar para que pueda ser utilizado por los operadores de e-commerce".
En este sentido, tanto la ubicación como el precio del suelo son factores determinantes que marcan la evolución hacia el desarrollo de naves en altura, sobre todo en zonas densamente pobladas con escasez de suelo, tendencia que el director de Prologis para España no descarta que llegue próximamente a regiones de nuestro país, como Barcelona.