El sector industrial y logístico ha sido el más castigado durante los años de la crisis, debido fundamentalmente a la reducción del consumo y de la producción. Sin embargo, una vez superada la recesión, ha despegado con fuerza.
Esto se debe principalmente a dos factores. Por un lado, el auge del e-commerce con todo lo que conlleva en términos de distribución urbana, y por el otro, el aumento de la inversión en el sector logístico, que experimentó un importante incremento en el número de compras de activos industriales en 2015, extendiéndose no solo a inversiones especialistas, sino también a aquellos más generalistas.
En los últimos años, se ha hablado mucho de cómo el e-commerce está transformando nuestras vidas y nuestra forma de comprar. Asimismo, el comercio electrónico está impactando en la industria inmobiliaria.
Viendo las cifras del sector del e-commerce en España y en Europa, está claro que nuestro sector tiene que evolucionar en todas las vías, tanto con la del enfoque hacia los clientes como en la de la tipología de activos a desarrollar. En este sentido, el sector se dirige hacia dos o incluso tres tipologías de naves bien diferenciadas entre sí.
La primera se refiere a las naves logísticas de gran volumen que se constituyen y se construirán en zonas alejadas de las grandes ciudades. Estas naves se caracterizarán por sus más de 25.000 m² y sus alturas de unos 12 metros, con ratios de muelles más elevados que los que presentan en la actualidad, almacenando bienes de baja rotación.
La segunda son las naves próximas a las grandes ciudades, con un tamaño inferior a los 15.000 m², que estarán más enfocadas al 'cross-docking', pudiendo distribuir también a las ciudades de una manera eficiente y rápida. Este tipo de naves de distribución seguirá desarrollándose y utilizándose, aunque lo harán en menor medida debido a la aparición de una tercera tipología de naves.
Estas son las naves dentro de los núcleos urbanos que realizarán la distribución de mercancías y de bienes, lo que desde CBRE llamamos Plataformas de Distribución Urbana. Esta tercera tipología de nave, que marcará un antes y un después en nuestro sector, tendrá menor volumen y presentará accesos directos en vez de muelles, con alturas más reducidas.
Así, se evitará la entrada en las horas del día de grandes camiones y se ahorrará en términos energéticos y de contaminación. Sin embargo, el cambio más importante será la mayor eficiencia por parte de operadores y ocupantes a la hora de distribuir a sus clientes, porque lo que estos quieren, por encima de todo, es mayor rapidez en la entrega de pedidos.
La innovación y la sostenibilidad
Otra cuestión que marcará el futuro de inmediato es la innovación. En los próximos años, la incertidumbre será la tónica general y habrá que estar al día de cualquier novedad. Es decir, la innovación deberá realizarse en periodos más cortos para adaptarse al mercado y no desaparecer en el intento.
Este aspecto va siempre muy ligado a la tecnología y la informática y, de hecho, los operadores y ocupantes utilizan cada día más este tipo de plataformas tecnológicas avanzadas con las que se consigue, sobre todo, un importante ahorro de los costes.
Cómo no, aquí entra en juego también la sostenibilidad y el ahorro energético. Hace pocos años, prácticamente ninguna nave tenía certificaciones energéticas, mientras que actualmente casi todas las de nueva construcción las solicitan. Y es que los operadores logísticos son conscientes de que los clientes priman siempre aquellos activos que tengan estas certificaciones por encima de los que no.
En definitiva, tras la crisis, el sector se ha transformado y los que nos dedicamos a él también. Los clientes demandan soluciones en cuanto a tipo de activo, innovación o sostenibilidad que solo una firma con una oferta integral de servicios puede satisfacer.
Propietarios y ocupantes demandan compañías capaces de dar servicios de alquiler, venta, obras, gestión, inversión y mantenimiento de las instalaciones, sin olvidar las labores de consultoría para propietarios y clientes que les permitan ganar eficiencia, ahorrar costes, contar con interlocutores únicos y con modelos de reporte adecuados a sus necesidades.
Se trata de obtener un beneficio y una rentabilidad mayores a través de una gestión integral de su ámbito inmobiliario, también del industrial y el logístico.
Alberto Larrazábal
Director Nacional Industrial y Logística CBRE España
