¿Cuál es tu visión sobre la producción de suelo logístico y las tendencias en la demanda de espacios logísticos?
Solo la utilización de la frase “producción de suelo logístico” ya supone una contradicción. Debería haber una dinámica de desarrollo de suelos continuada en el tiempo sin estar condicionada por las perspectivas de mercado a corto plazo. Eso permitiría hablar de una “industria” de generación de suelo para proyectos industriales y logísticos, que evitaría el gran componente especulativo de los tenedores del poco suelo finalista existente.
Siempre hemos dicho que nos consideramos “promotores industriales de suelo” en vez de “promotores de suelo industrial” porque para nosotros la generación de suelo en aquellos sitios que cumplan los requisitos de mercado debe ser una cuestión de margen industrial y no especulativo.
Las dinámicas de demanda de espacios logísticos son muy procíclicas y necesitan respuestas rápidas en épocas de expansión de la demanda, lo que choca frontalmente con la rigidez a la hora de generar nuevos espacios y suelos finalistas.
De esta manera el suelo finalista es un activo escaso y rígido ante los cambios de la demanda, lo que provoca que el componente especulativo del mismo, en tiempos expansivos de la demanda de nuevas instalaciones, dificulte el acceso a los mismos y a la capacidad de satisfacer esa demanda. Por lo tanto, apostar por el desarrollo de suelos pensando en el medio y largo plazo eliminaría esa rigidez y el componente especulativo.
¿Cómo afecta la escasez de suelo a los proyectos logísticos? ¿Cómo es percibido por el mercado, sobre todo por los promotores y usuarios finales? ¿Crees que hay una conciencia de la importancia del suelo, sobre todo en las inversiones a largo plazo?
El problema de la escasez de suelos finalistas es algo estructural y sostenido en el tiempo. Vemos como las administraciones lanzan mensajes al “mundo” diciendo el volumen de suelo industrial que ponen a disposición de inversores y usuarios. Según esos mensajes se trata de millones de metros cuadrados disponibles pero la realidad es que esa disponibilidad no deja de ser “campo” sin un proceso urbanístico iniciado.
Contando con periodos de maduración de los procesos de transformación de suelo de aproximadamente 4 años, en las comunidades autónomas más dinámicas en sus legislaciones urbanísticas, y 12 años en las menos dinámicas, es fácil deducir que realmente esos anuncios, son mera propaganda, y la realidad es que existe escasez y, por tanto, dificultad para ubicar nuevas industrias o instalaciones logísticas.
Desde mi perspectiva, creo que los promotores especialistas de inmologística perciben el problema de la escasez de suelo finalista, pero lo aceptan, y prefieren comprar suelos en momentos expansivos pagando más por ellos. En caso contrario apostarían a más largo plazo, apoyando desarrollos de suelo para generar esos famosos “land Bank” . La realidad es que siempre es la inversión en suelo quien primero sufre el parón de la inversión inmologística, lo que implica que los tenedores de suelo siempre hayan tenido un componente especulativo, generando suelos caros y escasez de los mismos en dinámicas expansivas, y parones en desarrollos en dinámicas de mercado negativas que redundan en la dificultad de generación de suelos cuando el mercado los necesite.
Desde aquí, aprovecho para decirles a promotores y usuarios de naves que deben acompañarnos, a los productores de suelo profesionales, para poder tener proyectos de desarrollo que, pensados a medio y largo plazo, provean de suelos finales que reúnan las condiciones necesarias. Esto es achacable a la mentalidad cortoplacista de promotores y usuarios, impidiendo acometer proyectos de desarrollo de suelo por su arduo y largo proceso. Además, cada vez es más difícil la transformación de suelo por los cuellos de botella administrativos y una normativa ambiental cada vez más restrictiva.
Debería haber una dinámica de desarrollo de suelos continuada en el tiempo sin estar condicionada por las perspectivas de mercado a corto plazo.
¿Cómo afectan a esta situación las limitaciones y dificultades administrativas, así como las nuevas normativas medioambientales?
La cada vez más limitativa normativa medioambiental y la burocratización de los procesos administrativos son fundamentales para entender que la rigidez de la producción de suelos finalistas sea cada vez más aguda, se puede anticipar que el suelo finalista industrial y logístico será un artículo de lujo sujeto aún más a la especulación, si las políticas de apuesta y financiación de suelos en desarrollo no cambia.
¿Qué crees que debe de cambiar para poder romper con el actual sistema de transformación de suelos?
Creo que son tres las claves necesarias para el cambio: la primera, que los promotores y usuarios logísticos entiendan que hay que romper las dinámicas de mercado a la hora de gestionar suelos y hacer apuestas a largo plazo; la segunda, que surgiesen empresas especializadas (promotores de suelo) en la transformación de suelos que son escasas; y la tercera, una mayor dinamización por parte de las administraciones de los procesos administrativos.
Otro aspecto básico son las infraestructuras necesarias para poder desarrollar espacios eficientes y óptimos. ¿Cómo crees que los proyectos a largo plazo pueden generar estas necesarias actuaciones?
La revolución constructiva en las edificaciones logísticas en los últimos años deben tener su reflejo en el diseño y ejecución de los nuevos desarrollos de suelo industrial y logístico. Es decir, las instalaciones que cumplen con estándares de desarrollo sostenible y progresan cada vez más en términos de eficiencia deben situarse en entornos urbanos que cumplan con esos estándares también, y eso sólo se puede hacer en nuevos desarrollos de suelo, rehabilitar zonas urbanas antiguas para conseguir esos estándares es casi imposible por espacios, conexiones e infraestructuras obsoletas y mal dimensionadas. Es absolutamente necesario poner el acento en la generación de nuevos espacios amables con el medioambiente y adaptados a normativas actuales deben ser el objetivo principal de los nuevos desarrollos.