La inversión en el mercado inmologístico español ha evolucionado a duras penas en la primera mitad de 2024, aunque presenta buenas perspectivas para el segundo semestre, según un informe de Colliers,.
La consultora cifra la inversión inmologística del primer semestre de 2024 en 649 millones de euros, lo que supone un 11,6% del total de la inversión inmobiliaria.
Al tiempo, este volumen implca una contracción de un 13,1% respecto al mismo período de 2023 y del % en comparación con la media semestral de 2023.
Colliers argumenta que esta desaceleración se debe principalmente a la dificultad para encontrar productos con las rentabilidades esperadas por los inversores.
Pese a ello, la consultora estima que el interés en activos logísticos se mantiene, con un enfoque en productos de valor añadido que permiten mejores rendimientos a través del desarrollo o reposicionamiento de activos. En este sentido, el volumen de inversión también refleja una creciente importancia de los criterios ESG.
Con más detalle, Colliers calcula que se invirtieron 376 millones de euros en activos logísticos durante el primer trimestre y 273 millones en el segundo.
Por zonas geográficas, Barcelona fue la principal receptora de capital, con un 33% de la inversión, por un total de 214 millones de euros, seguida de Madrid con un 29% del total y 189 millones de euros, y Valencia con un 19% y 124 millones de euros.
A su vez, Savills reporta el inicio de año más lento desde 2012 en el mercado global, con una bajada del 18% en comparación con el primer trimestre de 2023.
No obstante, la proporción del sector industrial y logístico en el volumen de inversión inmobiliaria mundial ha llegado a un récord histórico del 27%, y se perfila como uno de los segmentos más populares entre los inversores para los próximos dos años.
A su vez, el segundo trimestre del año ha mostrado una notable mejoría, con un volumen de inversión de 643 millones repartidos en 28 operaciones, cifra que ha elevado el volumen medio por operación a los 23 millones de euros.
En este contexto, la falta de productos en venta es el protagonista del mercado de inversión en este momento.
Al mismo tiempo, el desequilibrio entre la oferta y la demanda persiste. Sin embargo, el interés de los inversores sigue siendo alto, como lo demuestra la gran cantidad de ofertas recibidas en los distintos procesos formales de venta realizados.
En lo que respecta a la localización de inversiones, la consultora calcula que mientras que en 2023 el 40% del total se destinó a Cataluña, el 16% a Madrid y el 10% a Valencia, este año Madrid está liderando el volumen de inversión hasta la fecha con el 40% del volumen total, 259 millones repartidos en ocho operaciones.
Por su parte, el peso del mercado catalán en el total de inversión en estos seis primeros meses ha sido inferior al 5%, con los promotores como principales actores, continuando con sus operaciones de suelo.
En la región se anticipa que en el segundo trimestre la actividad inversora por parte de los fondos será mayor, ya que la corrección de los tipos de interés podría permitir la salida al mercado de algunos activos o portfolios.
La inversión juega sobre seguro en el contexto de incertidumbre y apuesta por las principales plazas logísticas del país”.
En la Comunidad Valenciana ha continuado ganando peso en la inversión logística nacional, con un volumen de 145 millones en cinco operaciones. Aquí, la actividad promotora destaca, por encima de la actividad inversora, que durante este semestre ha sido testimonial debido a la falta de producto.
Por lo que respecta a rentabilidades, Savills constata que el entorno de menor incertidumbre provocado por el comienzo de la bajada de los tipos de interés por parte del BCE acerca a la ansiada estabilidad.
En este contexto, en Madrid, se ha consolidado la yield prime en torno a un 5,25%, con un ajuste de diez puntos básicos respecto al trimestre anterior, llegando incluso al 6,5% en algunas operaciones Core+, mientras que en Barcelona se mantiene en el 5,25%.
Muchos inversores ya habían anticipado la primera reducción de las tasas de interés y la expectativa de más recortes hace que los posibles vendedores sean más cautelosos a la hora de tomar decisiones, con la esperanza de una disminución de las rentabilidades en 2025.
Contratación y rentas
Por lo que se refiere al alquiler, Colliers estima que en la zona centro, la contratación en este primer semestre del 2024 ha mantenido el buen ritmo del anterior alcanzando los 466.000 m2, un incremento del 30% frente al mismo periodo del 2023. Estos resultados, sin embargo, siguen distantes de los obtenidos en el primer semestre de 2022, un año récord.
El año ha empezado lento en cuanto al tono de la inversión y con la vista puesta en rentabilidades, a la espera de un mejor entorno”.
Por su parte, el mercado logístico catalán ha registrado un significativo repunte en la absorcción durante el primer semestre de 2024, alcanzando los 224.000 m². Esta tendencia positiva marca un cambio notable en comparación con 2023.
Por su parte, en Valencia, la contratación se ha ralentizado en el comienzo de este año. La absorción en esta área ha alcanzado los 75.000 m² a cierre del primer semestre, lo cual se debe principalmente a la falta de naves logísticas construidas a riesgo y no a una disminución de la demanda.
En otro orden de cosas, la renta prime de las naves logísticas estánda ha aumentado ligeramente a 8,5 €/m²/mes en Barcelona y a 6,5 €/m²/mes en Madrid, mientras que en el mercado valenciano se mantienen estables con máximos de 5,5 €/m²/mes.
Sensación general del sector inmo
A nivel más general, la inversión inmobiliaria en España supera los 5.500 millones de euros en total hasta junio, ligeramente por encima de los 5.300 millones de euros que se registraron durante la primera mitad de 2023.
Así mismo, este volumen alcanzado en los seis primeros meses del año está en línea con la media de los últimos diez años y, según CBRE, anticipa una mayor actividad inversora en la segunda mitad del año, con un crecimiento previsto de la inversión de entre un 5 y un 10%, para un total acumulado de 12.500 millones de euros a final de año.
En el segmento inmologístico se ha alcanzado un volumen de inversión de 407 millones de euros para el primer semestre de 2024, ligeramente por debajo del mismotramo del año pasado.
Por otra parte, en este primer semestre, en un entorno de estándares de crédito más estricto, ha continuado la tendencia iniciada un año atrás de protagonismo del perfil inversor menos dependiente de financiación y con mayor capacidad de liquidez. Consecuentemente, es especialmente reseñable el auge de las operaciones por parte de family offices frente a las de inversores institucionales.
Adicionalmente, desde los mínimos alcanzados en diciembre de 2021, las rentabilidades de los principales sectores inmobiliarios se han corregido al alza, especialmente en 2022. En este mismo sentido, la consultora estima que los datos del primer semestre muestran cómo la mayor corrección ya está hecha y se espera estabilidad en adelante.
Así pues, en los últimos trimestres, CBRE constata un incremento de rentas en paralelo con las prime yields, en contra de lo que solía ocurrir tradicionalmente, algo que se debe a la enorme polarización entre los distintos tipos de activos, que se materializa en mayores rentas y ocupaciones en aquellos activos que cumplen con los estándares que demandan los ocupantes de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG.
Por su parte, BNP Paribas Real Estate estima que la inversión en el sector inmobiliario español ha cerrado el trimestre en 4.600 millones de euros, un 10,7% anual menos.
Los fundamentales del sector hacen que el mercado inmologístico mantenga el interés activo de los inversores con la vista puesta en una reactivación económica perceptible”.
A juicio de la consultora, este ajuste en el volumen de inversión tiene lugar en una situación de mercado muy distinta a la vivida hace dice meses, especialmente tras un segundo trimestre en el que se ha consolidado una tendencia positiva que favorecerá las cifras de los siguientes meses, con previsiones de incremento en el volumen de operaciones e inversión más palpables a finales de año y en 2025.
Por lo que respecta al segmento inmologístico, BNP Paribas Real Estate contabiliza una inversión de 348 millones de euros entre los meses de abril y junio, para un total semestral que se aproxima a los 650 millones de euros, en un contexto marcado por la ausencia de operaciones de cartera o grandes portfolios.
A su vez, las previsiones para la segunda mitad del ejercicio son positivas, con una previsión de un volumen en el global del año que se sitúa en torno a los 1.500 millones de euros, con operaciones en negociación y buenas perspectivas para los fundamentales del sector.
Así pues, de cara a los próximos meses, la consultora anticipa un incremento notable de los niveles de inversión, a la vista de las diversas operaciones que se están negociando actualmente y que podrían cerrarse antes de fin de año.
BNP Paribas Real estate detecta una sólida demanda de activos inmologísticos en un mercado muy resiliente, con niveles similares a los registrados en 2023 e incluso por encima de las cifras del año pasado en algunas localizaciones, como es el caso del mercado valenciano, muy activo en los últimos meses.
Tono global
Durante el primer semestre del año, el sector industrial logístico ha registrado transacciones por un valor de 78.000 millones de dólares en todo el mundo, cerca de 69.800 millons de euros al cambio.
La cifra supone una disminución del 16% en comparación con el mismo periodo de 2023, así como un incremento de un 9% con respecto al promedio registrado entre los años 2015 y 2019, antes de la pandemia, según el análisis de Savills.
De igual manera, la consultora apunta que en el primer semestre de 2024 se han captado 41.500 millones de dólares, unos 37.126 millones de euros, a nivel global en fondos destinados específicamente a activos industriales y logísticos, lo que supone un incremento del 30% en comparación con la media pre-pandemia, a pesar de los desafíos para levantar capital.
El estudio señala que el tamaño medio de las operaciones en el sector industrial logístico en el segundo trimestre del ejercicio aumentó en torno a un 11% con respecto al primer trimestre de 2024, lo que sugiere un regreso de los inversores de gran envergadura.
En esta línea, según Savills, esta tendencia viene marcada por un repunte en la actividad transfronteriza, con inversores que han protagonizado algunas de las mayores operaciones de este año, incluyendo la compra acordada por Brookfield de un portafolio logístico en los Estados Unidos de 1,36 millones de metros cuadrados a DRA Advisors, por un importe estimado de 1.300 millones de dólares, unos 1.163 millones de euros al cambio.
Las exigencias de rentabilidd han ralentizado operaciones y marcan el camino hacia el producto de valor añadido”.
Ademas, el análisis de la compañía concluye que el primer trimestre de 2024 marcó el punto más bajo de este ciclo y anticipa un reajuste al alza en el futuro, a la vista de que las rentabilidades prime parecen haberse estabilizado en Europa y América del Norte, con algunos mercados ya experimentando un ligero ajuste de yields, a pesar de la escasez de capital core en algunos mercados.
Finalmente, dada la actividad de captación de fondos registrada hasta la fecha, la consultora espera que el nivel de operaciones se intensifique a final de año, proporcionando un contexto favorable para el despliegue de capital en 2025.
Datos de inversión en 2023
La inversión en el sector industrial y logístico en el año 2023 se ha contraído un 52%, alcanzando una cuota de mercado de apenas el 12,5% y un volumen de 1.376 millones de euros, según Colliers.
Este registro es la cifra más baja de los últimos seis años, sin embargo, mantiene niveles similares respecto a la media de inversión de la última década, que es de 1.575 millones de euro.
Barcelona ha concentrado el 41% de la inversión con 565 millones de euros, seguida de Madrid con el 24% y una inversión anual de 337 millones de euros, mientras que Valencia copa un 11%, con 158 millones de euros, Estas tres plazas han captado el 77% de la inversión nacional.
De acuerdo con el análisis de Colliers, el interés de los inversores en el mercado inmologístico sigue siendo alto, aunque la actividad se ha ralentizado por las exigencias de rentabilidad aplicadas a las operaciones, lo que hace que se gire hacia el producto de valor añadido.