Cadena de Suministro ha reunido esta semana en Madrid a dos centenares del profesionales del inmologístico español, en LoginREAL'24, la quinta edición del evento de referencia del sector en España.
Una parte sustancial de esta cita se ha dedicado a analizar la situación actual del mercado en el país, tanto desde el punto de vista de la oferta, como de la demanda y sin perder de vista tanto la inversión, como las rentas, junto con las perspectivas que se abren de cara a los próximos meses.
La tónica general de los asistentes a la quinta edición de LoginREAL parece decantarse por un cambio de tendencia en el inmologístico español que se habría fraguado especialmente tras el verano, en el tercer trimestre de 2024, y que ahora busca consolidarse en un contexto de incertidumbres.
En este sentido, Alberto de Miguel Garrido, gerente de Real Estate en Ernst&Young, ha realizado un detallado análisis de la situación que vive el mercado inmologístico español en estos momentos.
En particular, de Miguel ha incidido en cómo los cambios en los hábitos de consumo modifican la actividad logística y sus necesidades en cuanto a inmuebles. De igual manera, el gerente de Ernst&Young también prevé un cambio de ciclo marcado por una cierta recuperación de la inversión y una presencia cada vez más destacada de las plazas secundarias en el mercado español.
Un mercado a la expectativa
A continuación, una mesa moderada por el propio Alberto de Miguel ha profundizado en el análisis del mercado desde distintos puntos de vista. La mesa redonda ha contado con la participación de Manuel Hurtado, de Prologis; Óscar Heras, de GLP; Javier Mérida, de P3 Logistic Parks; y de Javier Marín Santaolaya, de Alcampo.
En términos generales, la mesa coincide en la gran heterogeneidad que existe en el mercado inmologístico español. De igual modo, aunque, en términos generales, se ha percibido un cierto parón en las operaciones, pero menor del que se preveía. Así mismo, también se constata una inclinación del mercado hacia los proyectos llave en mano con un preocupante descenso de los desarrollos especulativos, especialmente en aquellos con una alta tasa de ocupación.
Así pues, Javier Mérida, de P3 Logistic Parks, cree que "hemos vivido año de ajuste en general en toda Europa en cuanto a inversión". Así mismo, Mérida también apunta que "los tipos de interés han marcado el final de esta tendencia de ajuste al alza de los yields" y avanza que "si las tendencias se consolidan se verá aumento de volúmenes de inversión en 2025".
A su vez, Manuel Hurtado, de Prologis, detecta que se "se están dilatando los tiempos de cierre de las operaciones y los clientes no se deciden para renovaciones hasta el último momento". Todo ello dibula un panorama, según el directivo de Prologis, de "incertidumbre entre los inquilinos" que implica un auge de los contratos de arrendamiento de corta duración, aunque, al tiempo, también estima que "se han paralizado proyectos, pero no tantos como se esperaba".
Por otro lado, Óscar Heras, de GLP, concluye que "el mercado está sólido", aunque, según su criterio, la cada vez mayor escasez de proyectos especulativos y la canalización del mercado hacia los llave en mano puede generar problemas. Además, Heras ha querido incidir en las dificultades que existen en el mercado de suelo, por lo que reclama a las Administraciones que se involucren para facilitar los proyectos logísticos, al tiempo que destaca el papel que puede jugar la reconversión de activos como solución a la escasez de suelo.
Así mismo, Javier Marín Santaolaya, de Alcampo, ha aportado el punto de vista de los inquilinos en la mesa, a partir de la experiencia de la cadena en España, con dos desarrollos recientes, uno de ellos el realizado con Prologis en la localidad madrileña de San Fernando y el otro con GLP en el municipio toledano de Illescas. A juicio de Santaolaya, "los proyectos de nuevas naves vienen condicionados por las necesidades logísticas". De igual manera, el directivo de Alcampo también tres factores que, desde el punto de vista de los ocupantes de los activos logísticos, condicionan las decisiones en este ámbito, como son los relacionados con la ubicación que se buque, una adecuada planificación del proyecto y el cumplimiento riguroso de los plazos establecidos.