El último informe de JLL sobre el mercado inmologístico español estima que la contratación logística en el primer semestre de 2023 ha descendido un 30% respecto al mismo periodo de 2022, cuando se alcanzaron niveles máximos junto al año 2021.
Al mismo tiempo, el registro de contratación también es un 6% inferior a la media de un primer semestre en los últimos cinco años.
De manera particular, según la consultora, en Madrid, la contratación ha alcanzado los 185.000 m² en el segundo trimestre, lo que supone un descenso del 6% trimestral y del 45% interanual.
Concretamente, durante el segundo trimestre de 2023 ha destacado el volumen de contratación en la tercera corona, con un fuerte interés por el municipio de Azuqueca de Henares.
A su vez, en el mercado catalán, la contratación de espacio logístico ha caído un 12% en el primer semestre comparado con el mismo tramo de 2022, y, de igual modo, también disminuye un 6% respecto a la media de un primer semestre en los últimos cinco años.
Exactamente, el volumen de contratación ha rondado los 100.000 m² en el segundo trimestre, un 25% menos que hace un año y se reduce un 55% en la comparativa trimestral. La tercera corona también ha dominado el interés de la demanda durante el segundo trimestre en el mercado catalán.
El impacto de la situación económica en la contratación inmologística
En este contexto, JLL argumenta que la situación económica está prolongando la toma de decisiones, influyendo en la moderación de los volúmenes de contratación.
De cara al futuro, para el resto de 2023, se espera que la demanda de espacio logístico se mantenga sólida, aunque aminore el ritmo respecto a los últimos dos años. Así pues, los proyectos terminados durante el segundo trimestre de 2023 han rondado los 125.000 m2 en Madrid y los 213.000 m2 en Barcelona.
Por otro lado, a finales del segundo trimestre la tasa de disponibilidadaumentó hasta el 6,45% en Madrid y hasta el 3,78% en Barcelona, como consecuencia de la entrada de nuevo producto al mercado, en su mayoría especulativo, y una cierta contención en la demanda, por lo que se prevé que las tasas de disponibilidad sigan aumentando de forma moderada en los próximos meses.
Así mismo, durante 2023 y 2024 se sumarán al mercado alrededor de 1,1 millones de metros cuadrados en Madrid y 542.000 m² en Barcelona de nuevo producto logístico en construcción, aunque, al tiempo, los elevados costes de construcción y
el aumento de los costes de financiación, ha hecho que la finalización de algunos proyectos se haya retrasado.
Además, los proyectos a riesgo se están paralizando cada vez más, a la espera de mejores rentabilidades y condiciones de financiación, con lo que los proyectos llave en mano tomarán mayor protagonismo, provocando que se agrave la escasez de oferta logística disponible y las rentas presionen al alza.
Rentas
En este sentido, la renta prime del inmologístico madrileño se sitúa, según la consultora, en los 6,50 €/m2/mes en el segundo trimestre, manteniéndose estable respecto al trimestre anterior e incrementándose un 8% al año, lo que supone el mayor incremento anual de los últimos cinco años.
A su vez, en el mercado catalán, la renta prime alcanza los 7,50 €/m2/mes en el segundo trimestre, lo que supone un incremento del 1,4% en la comparativa trimestral y del 7% en la comparativa anual.
Inversión
El volumen de inversión logística durante el primer semestre de 2023 ronda, de acuerdo con los datos de JLL, los 630 millones de euros, lo que supone un descenso interanual del 56%.
En particular, durante el primer semestre de 2023 ha destacado el incremento de la inversión en otras zonas de España distintas a Madrid y Barcelona, que ha pasado a representar un 53% de la inversión total, frente a un 25% en el primer semestre de 2022.
Así mismo, alrededor del 30% del volumen transaccionado en el primer semestre de 2023 corresponde a portfolios logísticos, frente al 60% del primer semestre de 2022.
De igual modo, destaca el aumento de las operaciones de tipología sale & leaseback, que acumulan más de 142 millones de euros, un 113% más que en el ejercicio anterior, con lo que representan el 23% de la inversión logística en España, frente al 5% en el primer semestre de 2022.
Por lo que respecta al perfil de los inversores, los fondos han continuado siendo los más activos del mercado en el primer semestre de 2023 acumulando el 83% del volumen total transaccionado y aumentando su peso con respecto al primer semestre de 2022 hasta el 56%, según la consultora, mientras que los inversores privados han seguido acumulando, al igual que en 2022, un volumen residual, con un 4% del total.
Rentabilidades
En este contexto, las rentabilidades prime han alcanzado un 5% en el mercado de Madrid a término del segundo trimestre, con un incremento de 25 puntos básicos en la comparativa trimestral y de 110 puntos básicos respecto a hace un año, mientras que en el mercado catalán, las rentabilidades prime se sitúan en un 4,85%, lo que supone un incremento de diez puntos básicos al trimestre y de 95 puntos básicos en la comparativa anual.
JLL considera probable, a la vista de las expectativas de tipos de interés, que las rentabilidades prime alcancen sus niveles máximos a finales de año, y que los precios se estabilicen o mantengan más estables a partir de entonces, apoyados en los sólidos fundamentales de la demanda de alquiler a largo plazo.