Tradicionalmente, las zonas de mayor actividad logística se concentran en las áreas más densamente pobladas o en aquellos lugares donde la actividad industrial es más intensa.
Esta situación tiene toda su lógica, por cuanto las necesidades de abastecimiento de grandes núcleos de población o de actividades con necesidades masivas y continuas de materias primas y componentes son más difíciles de cubrir y es aquí donde se concentran almacenes y otras instalaciones logísticas de uso intensivo.
En España, Madrid, Barcelona y Valencia son, sin ninguna duda, los principales mercados inmologísticos en España, precisamente por ser las áreas más pobladas e industrializadas del país.
Estas tres ciudades concentran, junto con Zaragoza, un elevado número de operaciones cada año, así coo un fuerte interés inversor que contrastan con las que se cierran en otras ciudades del país.
En los tres casos, los activos allí ubicados gozan de una ubicación estratégica y una buena infraestructura de transporte con aeropuertos, carreteras y, en el caso de Cataluña y Valencia, con dos grandes puertos marítimos.
Más allá de los mercados principales
Sin embargo, los inversores llevan tiempo captando oportunidades interesantes en otros mercados secundarios,impulsados en gran parte por el comercio electrónico y la necesidad de contar con naves más cerca del cliente para atender sus demandas en el menor tiempo posible.
A ello se añaden también los mercados situados en áreas con producciones específicas, como el caso de las frutas y verduras en Murcia, la agricultura en Andalucía o la metalurgia en el norte del país. A ello se añade también el fuerte peso que tiene en España el turismo, algo que es claramente visible en todo el arco mediterráneo, ambos archipiélagos y, de manera muy especial, en Andalucía.
Se trata de lugares donde existen una serie de industrias que generan un flujo constante de mercancías durante todo el año, lo que supone una base sólida para el desarrollo de la actividad inmologística.
Además, hay ciertas ciudades de especial interés para los inversores por su posición estratégica,como es el caso de Gran Canaria, un punto clave entre Europa, América y África.
Del mismo modo, el País Vasco también parece consolidarse como zona de referencia para los inversores interesados en el norte de España, hasta el punto de que parece estar pasando de ser una plaza con presencia predominante de actores a locales a concentrar cada vez más las miradas de los inversores internacionales.
[sumario]En los mercados secundarios se detecta una demanda latente de activos logísticos dimensionados adecuadamente y en plazos precisos".[/sumario]
Por lo general, a juicio de BNP Paribas, en todos estos casos se trata de inversiones con un nivel de riesgo controlado y un elevado rendimiento, pues los mercados secundarios ofrecen una rentabilidad superior en comparación con los más maduros.
Además, los activos logísticos en estos mercados suelen ser de alta calidad, construidos bajo fórmulas de autopromoción que ofrecen calidades constructivas y operativas superiores a la media.
En este contexto, invertir en activos inmologísticos en estas zonas puede suponer una mayor rentabilidad, menor competenciay la posibilidad de establecer contratos de arrendamiento a largo plazo, explican desde la consultora.
Lo cierto es que en algunos de estos mercados secundarios existe cierta demanda latenteque pide, según los expertos, productos dimensionados adecuadamente y que lleguen al mercado en el momento justo.
Ahí parece radicar el quid de cuestión de la actividad logística en los mercados secundarios, en buscar un equilibrio entre oferta y una demandaque solo es capaz de alcanzar una cierta masa crítica en momentos concretos.
De igual manera, según datos de JLL, durante el primer semestre de 2023 se ha registrado un reseñable incremento de la inversión en otras provincias de España distintas a Madrid y Barcelona.
Concretamente, la inversión en estos mercados secundarios ha pasado a representar un 53% de la inversión total, frente a un 25% en el primer semestre de 2022.
Estos volúmenes se han visto impulsados por el portfolio transaccionado en el primer trimestre, en el que Angelo Gordon ha comprado a Uvesco cuatro naves logísticas en el País Vasco y Cantabria.
Sin embargo, si se excluye dicha transacción, el peso de la inversión en otras provincias españolas es igualmente significativo, ya que ha supuesto pasar de representar un 25% en el primer semestre de 2022 a un 44% en la primera mitad de este año.En definitiva, los mercados secudarios parecen ir haciéndose en un mercado inmologístico coo el español, cada vez más consolidado y denso.