En esta primera convocatoria, el tema de debate planteado ha sido el de 'Suelo Industrial en Cataluña y demanda Inmologística' y ha contado con la participación de Joan Lacosta, country manager de VGP; Víctor Estrada, consejero delegado de Estrada&Partners; Dolors Vila, responsable de Expansión Logística de Decathlon; François Xavier Lancel, propietario de Invertica Real Estate Solutions; Alfons Colmenal, director comercial y de Desarrollo de Cimalsa; Alfonso Martínez, director general de Cilsa; Carlos Perramón, director comercial de Incasol y José Antonio Pérez, abogado del gabinete JAP, junto con Laurent Jayr, director de desarrollo de Negocio de GSE y Ricardo Ochoa de Aspuru, director de Cadena de Suministro.
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El mercado inmologístico de Cataluña, y especialmente en Barcelona, ha vivido un incremento de la demanda desde 2014 sin precedentes que ha precipitado aún más la escasez de suelo y superficie logística de la que adolece la Comunidad Autónoma.
A tenor de lo debatido en la mesa, puede asegurarse que el sector inmologístico necesita de un cambio de mentalidad. Se precisa un diferente modo de pensar por parte de potenciales inquilinos, que han de mirar más allá de la zona prime en Barcelona, de los propietarios del suelo, que tal vez deberían participar más activamente con la inversión privada, y de las administraciones locales, caracterizadas por un continúo conflicto de intereses entre los distintos niveles y por planes que podrían considerarse casi desfasados en el contexto económico actual.
Desfase estructural
Si hay algo de lo que adolece Cataluña es de un desfase estructural en la disponibilidad de suelo, que supone un desequilibrio entre lo que la demanda requiere y la oferta de la que dispone. Y es que los mercados reaccionan siempre más rápidamente que los planificadores del suelo.
[sumario]El 'desfase estructural' en la disponibilidad de suelo para usos logísticos en Cataluña, supone un desequilibrio permamente entre la oferta y la demanda.[/sumario]
Estos, a su vez, se ven manejando planes urbanísticos que no contemplan el sector logístico o que, si lo hacen, lidian con otras cuestiones que afectan directamente al municipio. En otras palabras, la Generalitat puede promover un proyecto a años vista al que que un ayuntamiento puede poner trabas burocráticas que dificultan su desarrollo posteriormente.
Necesidad de salir de la primera corona
Desde el Incasol, Carlos Perramón considera que el problema de suelo no es de Cataluña en su conjunto, si no de la zona prime de Barcelona, donde "el espacio es el que es"y, a pesar de las posibles transformaciones puntuales de uso industrial a uso logístico, seguirá siendo limitado.
Por ello, y aunque en Cimalsa, la ZAL del puerto de Barcelona y la propia Incasol intentan agilizar los trámites y promover estas transformaciones, “o se convence a promotores y operadores que hay vida más allá de la primera corona o nos quedamos sin territorio en cinco o diez años”, aseguran desde el Instituto Catalán de Suelo. Con la planificación de otros 2.000.000 m² encima de la mesa, Incasol ofrecerá al mercado 3.000.000 m² de suelo logístico en Cataluña hasta 2020.
Sin embargo, Dolors Vila desde Decathlon, inquilino de una plataforma en Barcelona, recuerda que "las necesidades logísticas son las que dictan dónde se han de instalar", siendo en muchas ocasiones inviable el desplazamiento a otra área, aunque esta sea más rentable en términos de inversión.
François Xavier Lancel, de Invertica, comparte la idea del desajuste temporal del suelo, que en el caso de Cataluña,acaba siendo un 'desfase estructural', ya que "los mercados son mucho más reactivos que los planificadores de suelo y cuando la planificación es a tan largo plazo y la oferta, en momentos expansivos como los actuales, se recupera mucho más rápidamente que la oferta". Esto contrasta con otros mercados, como el francés, donde la planificación es a más largo plazo y la evolución de los precios del suelo, es más estable en el tiempo.
Precisamente, para minimizar el impacto del incremento de los costes logísticos, Víctor Estrada de Estrada&Partners apunta la necesidad de una planificación global para dar cabida a los desarrollos en zonas estratégicas, siendo necesario analizar donde está la demanda logística con el objetivo de dar cabida al crecimiento de este dinámico sector.
El papel del sector público y del privado
El debate organizado por GSE también ha girado en torno a la necesidad de incrementar las colaboraciones público-privadas, diferenciando siempre con claridad el papel de los diferentes actores.
En este sentido, desde Cimalsa, Alfons Colmenal asegura que el promotor privado no debe entrar en desarrollo de suelo, ya que su objeto no es ese sino la promoción y edificación. Del mismo modo, las administraciones no debe permanecer en posiciones patrimonialistas, sino que su carácter debe ser el de inversor y facilitador.
En la actualidad, este es el contexto en el que se mueve el mercado, pero por otras razones. Los promotores no invierten en suelo porque el riesgo es muy elevado sin un plan que garantice entregas a tiempo, tipo llave en mano, según ha señalado Joan Lacosta desde VGP. Por su parte, desde Incasol se asegura que es difícil convencer a las entidades localespara el lanzamiento de una promoción a riesgo sin una demanda asegurada.
[sumario]El problema de suelo no es de Cataluña en su conjunto, si no de la 'zona prime' de Barcelona, donde "el espacio es el que es".[/sumario]
Otro aspecto a considerar es la ausencia de una normativa específica para los usos logísticos. Así para el abogado José Antonio Pérez "sería conveniente que los planes urbanísticos recogiesen la casuística del sector logístico", pues puede llegar a darse el caso de que antes de acometer una inversión, inversores internacionales "acostumbrados a contratos muy detallados" exijan la adaptación del planteamiento normativo a los usos actuales, lo que puede originar retrasos, sobre todo si se lleva por la vía de modificar los planes generales. Una carencia, que no es exclusiva de Cataluña.
En cualquier caso, los expertos reunidos en esta primera convocatoria de los 'Desayunos Logísticos' en Barcelona coinciden en que la colaboración público-privada debería ser la combinación más beneficiosa para el sector.
Especial Inmologística 2017Los asuntos debatidos en esta primera Edición de los 'Desayunos Logísticos' que se recogen en el Monográfico de Inmologística 2017, incluyen también resúmenes en vídeo de los mismos.
Los otros dos Desayunos Logísticos, han girado en torno a los temas '¿Está transformado el E-commerce el sector Inmologístico?' y 'Desarrollos a riesgo vs llave en mano'.
Siga las conclusiones en Cadena de Suministro.