El crecimiento del comercio electrónico durante la pandemia del Covid-19, seguido por los cuellos de botella que empezaron a generarse en la cadena de suministro en el periodo posterior, provocó un aumento en la demanda de almacenamiento en todo el mundo.
En este contexto, Savills calcula que el coste total de propiedad de los almacenes ‘prime’, lo que incluye los alquileres, costes de servicios e impuestos, creció un 10,1% en los 12 meses anteriores a junio de 2023 en los 52 mercados globales que ha monitorizado. Se supera así el crecimiento del 8% anual registrado entre 2021 y 2022.
De hecho, el crecimiento de las rentas sigue superando a la inflación. Solamente las rentas ‘prime’ han subido un 11,8% durante el mismo periodo, lo cual se explica por la combinación de factores como la deslocalización, el crecimiento del e-commercey las necesidades de los inquilinos del sector industrial, que demandan espacios mejor ubicados y más eficientes.
La consultora indica en su análisis sobre’ Global Warehousing Costs’ que el crecimiento de los alquileres se está desacelerando, pero todavía se ha mantenido fuerte en los primeros seis meses de 2023, con un aumento de los costes totales del 4,4% frente al 5,4% de la segunda mitad de 2022.
Ranking a nivel mundial
Según el ranking que ha establecido, Londres ocupa el primer lugaren cuanto a costes totales de propiedad en los almacenes ‘prime’, con 448,66 dólares por metro cuadrado.
En este mercado, las tasas de disponibilidad han aumentado, pero se mantienen por debajo de los niveles pre-Covid, ya que los ocupantes buscan instalaciones más modernas una mayor eficiencia operativa y cumplir con los criterios ESG.
En Sydney, que ocupa el segundo lugar, las tasas de desocupación son excepcionalmente bajas, con menos del 1%, y como resultado, los costes aumentaron un 25,4% en los 12 meses hasta junio de 2023, con casi 300 dólares por metro cuadrado.
[sumario]Londres ocupa en la actualidad el primer lugar en cuanto a costes totales de propiedad en los almacenes ‘prime’, con 448,66 dólares por metro cuadrado”.[/sumario]
Le siguen muy de cerca Los Ángeles, en tercera posición, y Hong Kong, que ocupa la cuarta.
En Estados Unidos, el crecimiento de los alquileres se está moderando a medida que las tasas de disponibilidad aumentan desde sus mínimos históricos, impulsadas por la nueva construcción.
En cualquier caso, siguen por debajo de los niveles anteriores a la crisis en la mayoría de mercados.
En el mercado español, destaca el caso de Barcelona, en el puesto 16, que según este ranking es la segunda región más cara de la Unión Europea, con precios de 124,7 dólares por metro cuadrado.
Se sitúa así por detrás de París y ligeramente por encima de Berlín. Mientras, Madrid se encuentra en el 35ºlugar y ofrece precios que rondan los 89 dólares.
Otras ciudades europeas señaladas son Rotterdam, que ha subido ocho puestos hasta llegar hasta el 22, tras un aumento de los costes del 21,1%, o Hamburgo, que ha subido nueve hasta el 19, con un aumento de los costes del 22,3%.
En su caso, Dusseldorf ha subido siete puestoshasta colocarse en el 25, tras un incremento de los costes del 17,6%.
Cabe apuntar que las ubicaciones donde más ha subido el coste inmobiliario del espacio para almacenamiento se caracterizan por sus limitaciones de suelo y las bajas tasas de disponibilidad.
No obstante, en algunas zonas geográficas en las que la disponibilidad ya no está en sus mínimos históricos, se está manteniendo el crecimiento de los alquileres. Savills señala sin embargo que el ritmo en el incremento de los costes se ha ralentizado durante el primer semestre.
En este sentido, si bien el ritmo de crecimiento del coste inmobiliario puede estar desacelerándose, la consultora estima que el crecimiento de los costes de almacenamiento ha llegado para quedarse.
[sumario]Barcelona ocupa el puesto 16 del ranking y se sitúa como la segunda región más cara de Europa en costes de propiedad de los almacenes ‘prime’, con 124,7 dólares por metro cuadrado”.[/sumario]
Incluso en las ubicaciones más económicas, el crecimiento demográfico y las tendencias estructurales impulsarán a largo plazo la demanda de bienes y serviciosy, con ello, también las necesidades de más espacio logístico.
El mercado de Asia- Pacífico
En la región de Asia-Pacífico se ha observado un crecimiento más moderado de los costes inmobiliarios de los almacenes, concretamente del 5,3%.
Por tanto, salvo en el caso de Australia, el desequilibrio entre la oferta y la demandaes menos agudo en esta zona.
Por ejemplo, en China los alquileres se mantienen estables, ya que el mercado de almacenamiento acusa los efectos de una expansión económica más lenta y una menor confianza de los consumidoresfrente a un aumento de la oferta.
En cualquier caso, los costes varían significativamente dentro del mismo país, pues mientras en Pekín se sitúan al nivel de las ciudades alemanas,en Chengdú se encuentran entre los más bajos analizados por Savills para la elaboración de este informe.
[sumario]Los costes laborales de los almacenes aumentaron un 7,4% en los 12 meses anteriores a junio de 2023, aunque el ritmo de crecimiento se redujo en el primer semestre.[/sumario]
Cabe mencionar aquí también a la India, cuyos costes son los más bajos de los 52 mercados que se han tenido en cuenta.
Desde la consultora, consideran que las perspectivas regionales para Asia-Pacífico siguen siendo positivas, sobre todo teniendo en cuenta el aumento de la penetración del comercio electrónico y las tendencias actuales de ‘nearshoring’ y ‘onshoring’.
Costes de los inquilinos
Para el ocupante de un almacén, los alquileres son sólo una parte de los costes, siendo los costes laborales el componente más importante de los costes operativos.
Este tipo de costes aumentó un 7,4% en los 12 meses hasta junio de 2023en los 52 mercados examinados, aunque la tasa se desaceleró en el primer semestre del año.
Los costes de electricidad y combustible para los generadores también son un factor a considerar en las operaciones de almacenamiento, pero mientras los del combustible están cayendo en términos globales, los de la electricidad siguen aumentando.
De cara al futuro, Kevin Mofid, el director de Investigación Industrial y Logística de Savillspara la región EMEA, recuerda que “el impulsor clave, que es el crecimiento del e-commerce, sigue existiendo, y la demanda de los ocupantes relacionados con la fabricación seguirá aumentando a medida que las empresas busquen reducir el riesgo de sus cadenas de suministro”.
En este sentido, por ejemplo, la proporción de Europa en la producción de semiconductores deberá duplicarse para alcanzar los objetivos de la nueva norma comunitaria.
Esto equivaldría a hasta 10,8 millones de metros cuadrados de demandade almacenamiento logístico adicional para 2030.
A largo plazo, el crecimiento demográfico impulsará la demanda de bienes y servicios, y a su vez las necesidades de almacenamiento, pero no solamente en las economías en desarrollo, donde la población aumenta con mayor rapidez, sino también en las zonas de mayor crecimiento de los países desarrollados.