< Previous50- El interés que sigue suscitando el mercado inmologístico en las dos prin- cipales áreas de la península, Madrid y Barcelona, por parte de los inversores hace que los proyectos especulativos, sobre todo en la zona centro, excedan los niveles y ritmos de contratación a los que en los últimos tiempos nos tenía acostumbrados en mercado. En Madrid y zonas limítrofes, con un volumen de cons- trucción total en el entorno de los 530.000 m² actualmente ejecutándose o en proyecto de ejecución, más de la mitad, unos 265.000 m², son ejecutados en modo especulativo. El resto tiene definido y comprometido un futuro ocupante de las plataformas logísticas. La contratación hasta el mo- mento actual de 160.000 m², hace que vayamos a tener un exceso de superficie futura que se deberá absorber. En Barcelona (Zona Cataluña) la situación es completa- mente la contraria. Proyectos y metros cuadrados en cons- trucción escasos con altos niveles de contratación. Más concretamente 350.000 m² firmados y 180.000 m² de pla- taformas logísticas en ejecución. La tendencia clara es el incremento de rentas, provocadas por el interés de los usuarios por hacerse con espacio para el desarrollo de su actividad. Lo expuesto anteriormente provocará en la zona centro, y está siendo una realidad actualmente, que los propieta- rios-inversores tomen decisiones muy flexibles en las ne- gociaciones de acuerdos con posibles clientes, para hacerse con los contratos y que las apuestas en términos de inversión generen rendimientos positivos desde el pri- mer momento en el que se entrega, por parte de los pro- motores, el edificio. Esta actitud es la que lleva a una estabilidad en las rentas zonales con una clara tendencia a descensos muy sostenidos en los niveles de rentas provo- cados por la competencia entre inversores. En cuanto a la evolución del mercado en Valencia no puede ser mejor, de ahí que el interés de los inversores por este mercado se haya posicionado como prioritario. La tendencia durante el presente año, en términos de contra- tación, se acerca a niveles record, aproximándose a los 200.000 m² contratados de espacios tanto llave en mano, así como espacios construidos. La situación es muy pare- cida a la de Barcelona, poca disponibilidad e interés por parte de los operadores de firmar buenas ubicaciones. Las rentas en las zonas “prime” se han estabilizado en los 4,50 €/m², la disponibilidad de espacios construidos es muy baja no alcanzando el 3%. La actividad promotora sigue en funcionamiento, tanto a nivel especulativo como grandes proyectos llave en mano, en Ribarroja, Cheste, Pi- cassent y Sagunto, aunque cada vez las posibilidades de suelo finalista para proyectos logísticos son menores. La escasez de oportunidades, así como el exceso de po- siciones en la zona centro de España principalmente, están provocando desde hace tiempo que los inversores estén poniendo el foco de su interés en zonas que parecían olvi- dadas (Zona norte de España, Sevilla, Málaga,...). Según cada mercado, el interés por proyectos especulativos des- ciende muy considerablemente, apostando por ubicacio- nes ‘last mile’ con contratos cerrados a largo plazo por las empresas claramente asociadas al negocio online. Activos con una clara falta de riesgo asociado a la rotación comer- cial futura y con unos niveles constructivos y operativos muy altos. La tendencia del mercado inmologístico durante 2019 “Más de la mitad de lo que se está construyendo en estos momentos en la zona centro, se está ejecutando en especulativo”. Roberto Agreda Director oficina de Madrid de Inmoking Real Estate- 5152- J an Van Geet, socio fundador, principal accionista y CEO de VGP analiza el presente y el fu- turo del mercado inmologístico europeo y la presencia de la compañía en España desde que se produjo su de- sembarco en julio de 2015. - Cadena de Suministro (CdS): VGP cumplió 20 años de historia en 2018. ¿Se imaginaba en sus inicios que pudiera lle- gar a crear el grupo que es hoy VGP? - Jan Van Geet (JVG): A menudo, en mi vida, me he planteado ¿qué hubiese ocu- rrido si hubiese hecho las cosas de otra forma?, ¿qué hubiese hecho si pudiese volver hacía atrás en el tiempo? y, sobre todo, ¿cómo hubiese actuado teniendo los conocimientos que tengo ahora? No veo nuestra historia como una foto ins- tantánea o una serie de fotos estáticas, sino como un trayecto, un camino en curso que nos ha permitido llegar hasta donde estamos hoy. Estoy muy orgulloso de lo que hemos hecho y soy muy opti- mista sobre nuestro futuro, porque tene- mos la misma ilusión que en nuestros inicios, pero con mucha más experiencia. Me gusta mucho la definición de la suerte que hace Séneca: “La suerte es lo que ocurre cuando la preparación coin- cide con la oportunidad”. - CdS: ¿Qué análisis hace sobre el reco- rrido de VGP en el mercado español? - JVG:Ahora que lo vemos con perspec- tiva, no llegamos en un momento fácil a España. La crisis que dejamos atrás había detenido completamente las inversiones inmobiliarias durante muchos años y había muchas dudas acerca de las opor- tunidades en ese momento. Pocas em- presas estaban invirtiendo en desarrollo de nuevos parques industriales y no esta- ban dispuestas a tomar riesgos. Supimos ser atentos, reactivos y tomar las decisio- nes correctas a pesar de las incertidum- bres. Nos ubicamos siempre en lugares destacados y esto nos permite reducir parte de los riesgos en nuestro negocio. Por otra parte, el crecimiento del e-com- merce es también un motor importante para nuestro grupo, directamente y a tra- vés de las empresas de mensajería y pa- quetería. Se está creando, casi de cero, una nueva red de abastecimiento para poder entregar a los clientes cada vez más rápidamente. Esta red empezó por las zonas de mayor concentración, pero Entrevista con Jan Van Geet, CEO de VGP “Me gustaría que VGP tenga parques de tamaños adaptados en las principales ciudades españolas” El consejero delegado de VGP reflexiona sobre la trayectoria de la compañía en el mercado logístico europeo, con una vista puesta tanto en la preparación para el futuro, como en las oportunidades que traerán los próximos años.- 53 se va extendiendo a todas las ciudades importantes, de la misma manera que la gran distribución se desplegó en los años ‘80 y ‘90 con los centros comerciales. Nuestros criterios de selección en cuanto a ubicación de nuestros parques indus- triales, tanto en España como en el resto de Europa, es también un factor que hace atractivos nuestros desarrollos para la lo- gística del futuro. - CdS: ¿Cómo ve el mercado inmologís- tico español? - JVG: España es un país al cual tengo mucho aprecio tanto a nivel personal como empresarial. Fue la segunda inver- sión importante en nuestra expansión eu- ropeadespués de Alemania y tras nuestros primeros años en la República Checa y países limítrofes. Es un país muy dinámico, lleno de energía, que ofrece muchas oportunidades. Nuestro sector es parte de un mercado muy cíclico, espe- cialmente en lo que a terrenos se refiere. Esto puede ser perjudicial en cuanto a competitividad porque si el suelo es de- masiado caro, puede penalizar las inver- sionesen mano de obra y tecnología cuando el sector precisamente está vi- viendo una pequeña revolución, con competencias técnicas cada vez más va- loradas e importantes en la cadena. Es un cambio y al mismo tiempo una gran opor- tunidad. Lo estamos viviendo en Alema- nia. Las compañías locales necesitan edificios modernos, adaptados a sus ne- cesidades actuales y futuras. En cuanto a posicionamiento estraté- gico, dinamismo y competitividad, Es- paña tiene las herramientas para ser una gran potencia, también para abastecer al sur de Europa. A nivel de infraestructu- ras, España es un país dotado de una gran capacidad de crecimiento logístico en transporte marítimo, aeronáutico y te- rrestre. A nivel regional, nuevas carrete- ras de circunvalación como la M50 en Madrid o la SE-40 en Sevilla han permi- tido crear nuevos centros logísticos mo- dernos, preparados para el futuro como es el caso de nuestros parques de San Fernando y Fuenlabrada en Madrid, o Dos Hermanas en Sevilla. - CdS: ¿Qué papel juega España en la estrategia común de la compañía con Allianz? - JVG:Después del éxito de la primera Joint Venture al 50:50, VGP European Lo- gistics, hemos decidido constituir un se- gundo fondoen julio de este 2019, y estamos muy contentos de haber llevado a cabo la primera transacción con un valor de 175 millones de euros en Es- paña y Rumania. Este nuevo vehículo tiene como objetivo llegar a 1.700 millo- nes de euros , es decir, diez veces más que la primera experiencia. El fondo aporta activos en Austria, Benelux, Italia, España, Portugal y Rumania. España será uno de los grandes motores de este fondo a tra- vés del desarrollo de nuevos proyectos ( ocho proyectos de VGP estarán en cons- trucciónen el segundo semestre del año en España) que estamos lanzando en Barcelona, Madrid, Valencia y Zaragoza, así como las promociones en Fuenla- brada y Sevilla. También contribuirá con el objetivo de desarrollo territorial conti- nuo en los próximos tres años en todas las ciudades importantes de España. Mirando a medio y largo plazo, me gustaría que VGP tuviera parques de ta- maños adaptados en todas las grandes ciudades de España,como Bilbao, Má- laga, Vigo, Alicante, Pamplona o Gerona. Son ciudades en las que nos gustaría cre- cer, siempre que se presenten ocasiones que permitan aportar valor y competiti- vidad a nuestros clientes. Tengo mucha confianza en nuestro equipo español.Les deseo que manten- gan su nivel actual de entusiasmo y ener- gía, vivacidad de mente y ánimo; porque esto les permitirá cumplir todos nuestros sueños conjuntos. Esta aventura apenas acaba de empezar y estaremos prepara- dos para encontrar la “ suerte ” que citaba el famoso escritor y político romano de origen cordobés, Séneca. o “ España fue la segunda inversión importante de VGP en su expansión europea, después de Alemania y tras los inicios en la República Checa. ” VGP ha constituído junto con Allianz un segundo fondo en julio de 2019, con el que ya se ha llevado a cabo la primera transacción por un valor de 175 millones de euros en España y Rumanía.54- C on un potencial logístico in- discutible, Aragón se ha con- vertido en los últimos años en una región clavepara el desarrollo del sector en la península ibé- rica . Sus amplias plataformas y sus sólidas infraestructuras conforman la base ade- cuada parasostener su tejido productivo, que disfruta de unas conexiones cada vez más eficientes, tanto en el ámbito nacional como internacional, ya sea por ferrocarril, aire o carretera. Además, también cuenta con salida al mar a través de otros puntosde España, como Bilbao o Valencia. La sociedad pública Aragón Plataforma Logística, APL, que actualmente dirige Francisco de la Fuente, aglutina en la ac- tualidad la oferta global en materia lo- gísticade toda la Comunidad Autónoma y se ocupa de la gestión de las platafor- mas de PlaZa, en Zaragoza, Plhus, en Huesca, y Platea y Fraga, en Teruel. Entre sus socios se encuentran dife- rentes entidades del sector público y pri- vado, todas ellas vinculadas de algún modo al ámbito logístico. De la Fuente destaca la capacidad de la administración regional para resaltar la oferta logística de la región precisa- mente cuandoha empezado a aumentar la demanda, lo que ha contribuido a que APL ocupe un papel preponderante en el mercado inmologístico español;“Hemos hecho una fuerte apuesta por incrementar la conectividad de Aragón, sobre todo con Portugal y Andalucía, y hemos retomado la conectividad con Valencia”,explica el director. El balance de la última legislatura es, a su juicio, muy positivo, aunque aún están Aragón Plataforma Logística, una marca consolidada A lo largo de los últimos cuatro años, se han comercializado 997.571 m² en las plataformas logísticas de Aragón, que integran PlaZa, en Zaragoza, Plhus, en Huesca, y Platea y Fraga, en Teruel. “ Uno de los propósitos actuales es impulsar la terminal ferroviaria de PlaZa para potenciar el trasvase modal desde la carretera. ”pendientes de concretar varios proyec- tos en marcha que permitirán “poner en valor todos los activos disponibles”. Ampliaciones previstas Por el momento, ya está en marcha la ampliación de PlaZa en 270 hectáreas, un proceso que se llevará a cabo en va- rias fases. La primera, que finalizará en 2020, prevé incorporar 336.000 m² en los terrenos colindantes a la carretera de la Base Militar de Zaragoza, para poder edificar unos 220.00 m². Además, de cara a 2021, se anexiona- rán dos terrenos que rodean al campo de golf de La Peñaza, con más de 1.600.000 m² y 737.000 m² respectivamente. También está previsto, según el ge- rente de APL, impulsar la terminal ferro- viaria de la Plataforma Logística de Zaragoza,actualmente infrautilizada pese a sus excelentes conexiones con la A-2 y las posibilidades que ofrece a las empresas de la zona. “No hay en España una terminal ferroviaria como la de PlaZa”, asegura. La infraestructura consta de unos 350.000 m² de suelo ferroviario y otros 280.000 m² de aparcamiento para ca- miones, con el fin de facilitar el trans- porte de mercancías y el desvío de la carga desde la carretera al ferrocarril. Otra plataforma que será ampliada es la de Fraga, concretamente en 14 hectá- reas, la mayor parte de las cuales corres- ponden a una gran empresa que se instalará en la zona. Aragón Plataforma Logística va adap- Francisco de la Fuente dirige la sociedad pública Aragón Plataforma Logística.56- tándose así a las nuevas demandas del sector logístico, que exige parcelas más amplias para sus operativas. Además, existe un proyecto para cons- truir una nave de dos plantas en Fraga, que alcanzaría los 24 metros de altura, según ha confirmado el director de APL. En cuanto a la Plataforma Logística de Teruel, sigue evolucionando y ya cuenta con empresas de renombre instaladas en la zona, como Ronal Ibérica o Rochling. A su vez, la Plataforma Logística de Huesca ofrece grandes perspectivas y en los últimos meses ha acogido a nuevos inquilinos, aunque aún dispone de gran cantidad de suelo para nuevos desarro- llos. En total, se han comercializado más de un millón de metros cuadrados en los últimos cuatro años en Plaza, Platea, Plhus y Fraga. Conectividad Todas las plataformas aragonesas están contribuyendo a la vertebración del territorio,muy bien comunicado con las comunidades de su interés gracias a conexiones como el Corredor del Ebro y la línea del Corredor Cantábrico-Medite- rráneo, que une Bilbao y Valencia. Tampoco descarta De la Fuente una conexión ferroviaria transpirenaica,te- niendo en cuenta la preponderancia de los puertos españoles y la necesidad de facilitar la llegada hasta allí de las mer- cancías a través de Francia, evitando con el tren las habituales retenciones que su- fren los camionesen la frontera. Asimismo, valora los contactos con el puerto de Valenciapara que participe en la gestión de Platea, y los avances en la línea ferroviaria que une ambas regiones. Por otro lado, acaba de presentarse el proyecto para el desarrollo de una auto- pista ferroviaria que favorecerá el tráfico de camiones por ferrocarril entre Zara- goza, Madrid y Algeciras, pudiendo in- cluir una parada en Córdoba. “Ha supuesto un hito muy importante”, reconoce el director, que destaca el arduo trabajo realizado junto al sector del transporte para impulsar la iniciativa. La previsión es poder conectar PlaZa con el puerto algecireñoen un plazo de dos años, para lo que ya han comenzado a estudiarse las actuaciones necesarias. De este modo, podrá desviarse de la ca- rretera parte del movimiento terrestre, ya que se prevé un repunte del tráfico ro- ro en las líneas del Estrecho de Gibraltar. Complementar la oferta En términos generales, elobjetivo de Aragón Plataforma Logística es “comple- mentar la oferta de suelo con diferentes servicios y con la gestión de las infraes- tructuras”. En esta línea, algunos espacios logísti- cos repartidos por la región han conse- guido multiplicar las posibilidades que ofrecen las distintas plataformas. Entre ellos, se encuentran los aeropuertos de Teruel y Zaragoza, la terminal de Monzón o la Terminal Marítima de Zaragoza. En palabras de Francisco de la Fuente, para tener una oferta completa, es nece- sario ofrecer “no solo una calidad con- trastada y una conectividad aérea, ferroviaria y por carretera, sino también formación, investigación y un clima lo- gístico”. Por ello, cuentan con el apoyo del Zaragoza Logistics Center, primer centro de fomación logística de España, aunque también conviene señalar el im- pulso que han dado al sector los Premios Pilot. o La primera fase de la ampliación de PlaZa finalizará en 2020. 270 HECTÁREAS de superficie para la ampliación de PlaZa en varias fases. “ El proyecto de autopista ferroviaria busca impulsar el tráfico de camiones por ferrocarril entre Zaragoza, Madrid y Algeciras. ”VGP Spain + contacto@vgpparks.eu www.vgpparks.eu Módulos industriales y logísticos Clase A desde 4.300 m 2 en una de las mejores ubicaciones de Valencia para sus proyectos, disponibles a nal de año. La promotora López Real 09 ha encargado a Magna la ejecu- ción de una nave logística de 60.000 m2 en el municipio valen- ciano de Lliria, que se destinará a almacén logístico para la distribución de muebles y equipamiento para el hogar. La nave logística, de 14,5 metros de altura interior, contará con 58.000 m 2 de almacén y 2.000 m 2 de zona para oficinas dis- tribuidas en dos plantas, sobre una parcela de casi 79.000 m 2 de superficie. Así mismo, la cubierta del inmueble se resolverá como una cubierta a dos aguas plana tipo deckcon perfil de chapa por el interior, mientras que las fachadas del edificio se proyectan con un recubrimiento de materiales de calidad que, hasta los 3,6 primeros metros de fachada se ejecutarán con paneles de hor- migón prefabricado con aislante, para ejecutar con paneles sándwich de acero lacado a partir de los 3,6 hasta el remate de coronación de peto. De igual modo, el inmueble contará con 50 muelles de carga y descarga, dos accesos para furgonetas, así como una amplia playa de maniobras para vehículos pesados y aparca- miento para 299 automóviles y 50 vehículos pesados. Magna construirá una nave logística de 60.000 m 2 en Valencia El proyecto, que se destina a almacén logístico para muebles y productos del hogar, se desarrollará en el polígono de Carrasses del municipio de Lliria. CONSTRUCCIÓN58- T ras marcar una tendencia a contar con naves logísticas más grandes, fieles al adagio de que el e-commerce nece- sita tres veces más suelo que las activi- dades logísticas tradicionales, ahora el comercio electrónico también amplía su presencia en las zonas más cercanas a los principales núcleos de población,con el fin de ganar proximidad a los principales núcleos urbanos. Esta tendencia tiene su razón de ser en la necesidad de optimizar al máximo unas operaciones con márgenes de bene- ficio tan escasos que a veces son inexis- tentes, aunque en este camino también se topan con el límite que fijan las rentas, un tema especialmente sensible para los inquilinos del sector logístico. Además, por otra parte, el auge del co- mercio electrónico obliga a la distribu- ción urbana a reaccionar con rapidez para adaptarse a un escenario mutante, en el que lo que era válido hasta hace unos meses deja de serlo sin que las al- ternativas que se plantean garanticen un recorrido a medio plazo. En este sentido, parece que la tenden- cia más extendida en los dos últimos años se centra en acercar los stocks lo máximo posible a los clientes finales, con el fin de reducir costes, facilitar la operativa de vehículos de energías alter- nativas, con el condicionante que marca la autonomía de los vehículos eléctricos, asegurar la efectividad de las entregas para evitar fallidos y facilitar la gestión de la logística inversa. Partiendo de la base de queno existe Hubs urbanos: los stocks se acercan al consumidor Desde 1999, las normas que regulan la actividad del transporte por carretera han cambiado radicalmente, con el fin de pasar de un sector regulado a una actividad totalmente liberalizada que ahora juega dignamente a nivel europeo. “ La revolución tecnológica no implica sólo un cambio en las herramientas que se utilizan en el transporte, sino también una modificación radical de la operativa. ”- 59 una solución únicapara la distribución urbana, ya que cada ciudad cuenta con sus propias particularidades que impi- den encontrar una única respuesta ex- tensible a todas las poblaciones, la tendencia se centra en potenciar la cola- boración tanto entre los diferentes ope- radores como entre el sector privado y las administraciones municipales para buscar soluciones óptimas. De igual modo, a la hora de buscar em- plazamientos para los hubs urbanos hay que tener en cuenta tanto las necesida- des del reparto, como la necesidad de encontrar una rentabilidad para estas instalaciones que deberían suponer una inversión mínima, con rentas que, para el caso de Madrid, no deberían de superar los siete u ocho euros por metro cua- drado y mespara que el modelo fuera económicamente sostenible. Así mismo, el modelo para el reparto de paquetería de comercio electrónico del futuro a medio plazo debe buscar una mayor sostenibilidad medioambien- tal, sobre todo en cuanto a optimización de los repartos para evitar duplicidades, algo que sin duda potenciará la colabora- ción entre operadores para buscar siner- gias. Esta tendencia pasa, a priori, tanto por el uso de vehículos menos contaminan- tes, como por la reducción de los viajes y su acortamiento. En este ámbito juegan un papel cada vez más importante lascrecientes restric- ciones de circulaciónpara los vehículos más contaminantes que se están impo- niendo en cada vez más ciudades euro- peas, pese a la polvareda que han levantado en España algunos casos como es el de Madrid Central, toda vez que pa- rece que la existencia de una zona de ac- ceso restringido acabará convirtiéndose en la norma para gran parte de las ciuda- des del continente. Nuevos modelos de reparto En este mismo sentido, según revela un estudio de Aecoc sobre distribución en hostelería, un 98% de las empresas del canal Horeca cree que el sector debe prepararse a corto y medio plazo para implantar nuevos modelos de reparto,en un escenario marcado por el creciente número de restricciones en el acceso a los principales núcleos de población. 98% DE LAS EMPRESAS DEL CANAL HORECA creen que deben prepararse para cambios en los modelos de reparto a corto y medio plazo.Next >