Inmologística Nº 12 - OCTUBRE /2018 > Valencia, ese nuevo >Ismael Clemente> II Edición Desayunos objeto de deseoun mago detrás de Merlinlogísticos GSE-CadeSum 2018 nuevo año de récord en inversión inmologística 2018 nuevo año de récord en inversión inmologísticaContenidos Con la colaboración de: II Edición de los Desayunos logísticos GSE Cadesum II Edición de los Desayunos logísticos GSE Cadesum Ismael Clemente, un mago detrás de Merlin 32 42 42 18 Valencia, nuevo objeto de deseo para el sector inmo- logístico español La inversión en España hasta septiembre ha alcanzado un volumen de alrededor de 1.100 millones de euros, lo que ha supuesto un aumento de un 43% respecto a la cifra registrada en el mismo periodo de 2017. 0404 10 16 17 18 22 24 30 32 36 37 38 40 42 46 48 50 51 52 55 56 58 60 62 66 El e-commerce sigue impulsando la inversión inmologística La contratación de suelo inmologístico sigue en máximos Opinión: Valencia se consolida como alternativa de inversión inmologística Los proyectos ‘llave en mano’, la gran apuesta de Area Industrial & Logistic Valencia, nuevo objeto de deseo para el sector inmologístico español Opinión: El futuro de la logística de distribución El crecimiento de la demanda mantiene la oferta de activos logísticos bajo mínimos ICC, gestor de inversiones Ismael Clemente, un mago detrás de Merlin TPF Consultora, 15 años volcados en el asesoramiento integral inmobiliario Proequity, una década apostando por la inmologística A la búsqueda del inmueble adecuado para las nuevas tendencias logísticas La inmologística, al servicio de un sector cada vez más tecnológico La construcción se adapta a las necesidades de la operativa logística Principales operaciones inmobiliarias en el mercado logístico español VGP acelera su presencia en España Opinión: Situación del mercado logístico en Cataluña ZAL de Barcelona, la intermodalidad como ventaja estratégica El e-commerce y su incesante búsqueda de plataformas XXL Opinión: Presente y futuro del BIM en España Balance del primer año de servicio ferroviario semanal entre Pancorbo y el puerto de Bilbao La tecnología, arma imprescindible en la construcción de activos logísticos El e-commerce condiciona la tipología de las instalaciones de los operadores La inversión en inmuebles para logística, en máximos históricos Administraciones públicas, ¿las malas de la película? LEA CÓMODAMENTE LA REVISTA: Para poder leer cómodamente la revista, acerque su teléfono o ta- blet al código QR que se mues- tra a la izquierda y podrá leer la revista en línea o descargarla en formato pdf, en su móvil, tablet u ordenador, para leerla cuando desee. Es preciso tener la app corres- pondiente para leer códigos QR. Son gratuitas y fáciles de obtener. También podrá acceder al contenido completo en www.ca- denadesuministro.es © 2018 www.cadenadesuministro.es Editorial Mantenerse en la cima Suele decirse que lo difícil no es llegar a la cima, sino mantenerse allí. Superado el umbral de los 1.000 millones de euros en inversión inmolo- gística durante 2017, el presente 2018 parece, a tenor de los registros que se van conociendo, hasta septiembre se ha alcanzado un volumen de alrededor de 1.100 millones de euros, lo que ha supuesto un au- mento de un 43% respecto a la cifra registrada en el mismo periodo de 2017. De igual modo, y dado que no ha podido recogerse más información de los últimos meses, por el cierre de la presente edición, cabe decirse que, según un reciente informe de CBRE, la contratación ha alcanzado los 1.385.000 m 2 hasta septiembre de 2018. Con mayor detalle, Madrid ha registrado una contratación de 632.000 m2, prácticamente al mismo nivel de hace un año, mientras que Barce- lona ha alcanzado hasta septiembre una contratación de 483.000 m 2 , un 53% más que en el mismo período del anterior ejercicio. De igual modo, otras zonas también cuentan con buen comportamiento inversor, con Valencia, Zaragoza y Sevilla a la cabeza, con datos de contratación logística de 138.800 m 2 , 58.800 m 2 , y 42.000 m 2 , respectivamente. En todo caso, ante la falta de espacio en las principales áreas de activi- dad logística, como Madrid y, sobre todo, en Barcelona, los inversores siguen a sus clientes en su expansión hacia otras áreas geográficas que empiezan a despertar gran interés. Además de Aragón y del eje que forman las dos grandes capitales an- daluzas, Sevilla y Málaga, se ha unido en el último ejercicio el interés que despierta en el sector inversor y de desarrollo de inmuebles logísti- cos la Comunidad Valenciana, una zona que presenta un gran potencial de crecimiento. En términos generales, la fuerte actividad que registran los operadores logísticos en España marca también un fuerte nivel de actividad en el desarrollo de suelo para inmuebles, lo que atrae inversión procedente tanto nacional como internacional. Sin embargo, el fuerte crecimiento, que parece asegurado para los próximos meses, salvo que se produzca algún cambio drástico de tendencia, también aparece en horizonte cier- tos nubarrones que podrían modificar el pronóstico. En primer lugar, la presión sobre las rentas ya empieza a notarse, dada la falta de suelo y de stock de calidad para hacer frente a las nuevas ne- cesidades que marca el comercio electrónico. Así mismo, la tendencia asentada a un incremento del precio del suelo podría tener repercusio- nes sobre las rentabilidades a medio plazo, en un segmento cuyos clien- tes, además, son muy sensibles a precios. Mientras tanto, y con la vista puesta tanto en las importantes necesida- des de suelo como en la necesidad de renovar el stock de inmuebles lo- gísticos, parece que el buen ritmo está asegurado, con lo que ahora empieza lo verdaderamente difícil: mantenerse en la cima. Número 12 - Octubre 2018 Depósito Legal: M-8324-2018 EDITA Cadesum Digital, SL www.cadenadesuministro.es Avda. de Machupichu 19, of.209 - 28043 Madrid Tel: 917 16 19 38 info@cadenadesuministro.es EQUIPO Director: Ricardo Ochoa de Aspuru (rochoa@cadenadesuministro.es) Jefe de redacción: Laureano Vegas Redacción: Lucía Jiménez, Ana de Castro. IMPRIME Copysell, SL @2018 www.cadenadesuministro.es4 - F inalizado un 2017 en el que la inversión en activos logís- ticos se ha disparado por completo, las cifras del pri- mer semestre de 2018 apuntan a que de nuevo se alcanzarán unos niveles de ré- cord . Muchos fondos internacionales están poniendo su atención en el sector inmo- logístico en busca de una mejor rentabili- dadque la que encuentran actualmente en segmentos como las oficinas o el resi- dencial. De hecho, en el primer semestre de 2018 se ha alcanzado un volumen de 705 millones de euros, que supone un 6% más que en el mismo periodo del ejercicio anterior, sin contar la venta de Logicor en el segundo trimestre del ejer- cicio anterior. Entre las principales operaciones, cabe señalar la venta del portfolio de Axiare, ya en manos de Colonial, así como la compra de la primera fase del proyecto M-40 en Villaverde por parte de Invesco. El VIII Estudio del Mercado Logístico, que elabora CBRE conjuntamente con ACTE, cifra en 1.975 millones de eurosla inversión del último año en España, ha- biéndose superado los 600 millones en el primer trimestre de 2018. Se prevé un crecimiento en este ámbito hasta el año 2020, debido principalmente a las nece- sidades de las empresas de e-commerce, los ajustes que realizarán en sus portfo- lios ciertos inversores y las rotaciones de activos que se prevén en algunas soci- mis. El mercado registra cada vez másaso- ciaciones entre promotores locales y na- cionales con inversores internacionales, mientras la logística tradicional se está transformando en logística del comercio electrónico, lo que está dando al mer- cado español un punto diferencial, con inversores que no vienen únicamente del sector logístico sino de otros como el retail. A la cabeza de los principales inverso- El espectacular crecimiento del e-commerce mantiene al alza las inversiones en el real estate nacional, que en 2017 ha registrado un mayor interés por parte de los inversores asiáticos y se ha hecho evidente el peso que están ganando zonas como la Comunidad Valenciana o Aragón ante los problemas de disponibilidad existentes en Cataluña y cada vez más en Madrid. En 2017, la inversión inmologística se ha duplicado en el mer- cado valenciano, alcanzando los 60 millones de euros. “ ” El e-commerce sigue impulsando la inversión inmologística- 5 res en 2017, se encuentra China Inves- tment, que ha comprado Logicor, la filial industrial de Blackstone, lo que equivale a un volumen de inversión de entre el 35% y el 40% del total. Le sigue GIC, el fondo soberano de Singapur, que ha ad- quirido la cartera logística de GreenOak en España por 243 millones de euros que constituyen el 13%. La inversión, por tanto, se está despla- zando desde el continente asiático hacia Europa. Otros, como Invesco, Merlin Pro- perties o Montepino, han aportado un 8% cada uno de la inversión total, con operaciones por valor de unos 150 millo- nes de euros en cada caso. Por último, es preciso citar de nuevo a GreenOak, que se sitúa en sexto lugarcon 77 millones que suponen el 4%, y a Blackstone, que se queda con el mismo porcentaje tras invertir 74 millones en el mercado espa- ñol. Madrid, Barcelona y Valencia La consultora anticipa un crecimiento de los proyectos a riesgo en 2018 debido a la escasez de producto y al rápido avance del comercio electrónico, con cre- cientes necesidades de suelo cerca de los núcleos urbanos. Desde JLL inciden también en la im- portancia de los inversores internaciona- les, que suponen más del 90% del total, y ponen el foco sobre los nuevos actores del mercado, procedentes de Europa central o Estados Unidos. Más del 70% del volumen de inversión procede de fondos y un 10% de socimis, en un año en que se ha llegado a los 1.410 millones de euros, un 72% más que en 2016. Se han registrado 28 ope- raciones, de las que el 40% corresponde a portfolios logísticos. El último trimestre ha sido el más activo, con un volumen de 833 millones invertidos en siete opera- ciones. En cambio, para Savills Aguirre New- man, el volumen del mercado en el ejer- cicio anterior ha superado los 1.505 millones de euros , lo que representa un 85% más que en 2016y supone un ré- cord histórico. La tasa de rentabilidad ini- cial para los activos ‘prime’ se ha situado por debajo del 6%, aunque en alguna Se prevé la irrupción de nuevos actores en el mercado, principalmente retailers, que con su adaptación al e-commerce, necesitan el triple del espacio logístico que demanda un e-tailer. ” “operación puntual, ha alcanzado el 5,5%, manteniendo una suave tendencia al- cista. Tanto Madrid como Barcelona, son mer- cados sólidos que ofrecen buenas inver- siones si se mantienen las rentas, si bien las conexiones por mar, carretera y tren de las que dispone Valencia, muy próxima a ambas ciudades, está inclinando la ba- lanza a su favor para ciertos desarrollos. De hecho, en 2017, la inversión inmolo- gística se ha duplicado en el mercado va- lenciano, alcanzando los 60 millones de euros. Los fondos internacionales están más interesados en Valencia debido a su mayor rentabilidad, la calidad de su par- que logístico y la estabilidad de la región, según CBRE, que estima quela rentabili- dad media ha llegado al 7%, 115 puntos por encima de Madrid o Barcelona. Sin embargo, en Cataluña, los inverso- res están optando por la compra de suelo ante lafalta de producto de calidad cons- truido, con el fin de impulsar la demanda en el primer y segundo cinturón indus- trial. Al mismo tiempo, la extrema situa- ción que vive el mercado logístico catalán está llevando a unrepunte de los precios. Conviene destacar el fuerte interés de empresas francesas y estadounidenses en sus activos, si bien la inestabilidad po- lítica está afectando a la confianza de los inversores. En cuanto a Madrid, en el primer tri- mestre de 2018, BNP Paribas sitúa en 275 millones el volumen de inversión. En los próximos años, la inversión se trasladará todavía más a ciudades como Valencia, Málaga, Bilbao o Zaragoza, donde ante la escasez de suelo finalista, se mantiene la apuesta por los productos a riesgo, ya que todo lo que se construye, se alquila. Por otro lado, se prevé la irrupción de nuevos actores en el mercado, principal- mente retailers, que con su adaptación al e-commerce, suelen necesitar el triple del espacio logístico que demanda un e- tailer. Su preferencia, pues, son las gran- des naves alejadas del centro o bien pequeñas instalaciones de proximidad para facilitar las entregas. El retail se presenta, por tanto, como el gran aliado del sector logísticoen un fu- turo cercano, en línea con el fuerte creci- miento de sus ventas por la incorporación del canal on-line. Generalmente, son esta clase de clientes los que optan por naves a riesgo, mientras las más estandarizadas suelen ser ocupadas por operadores lo- gísticos, más partidarios del ‘llave en mano’. España, un buen mercado para invertir Una encuesta realizada por Prologis en 2018 sobre la actualidad logística entre 100 directivos del sector muestra que nueve de cada diez consideran que Es- paña es un buen país para invertir,aun- que el 74% cree que existe un problema Las perspectivas para 2018 son tan positivas como lo fueron hace un año y dado que los niveles de ocupación son elevados, es de esperar que los inversores sigan interesándose por los activos mejor localizados en los próximos años. “ ” 6 - En 2017, la inversión inmologística se ha duplicado en el mercado valenciano.8 - grave de disponibilidad en los principales mercados, como Madrid o Cataluña. De momento, siguen siendo las preferi- das para la implantación de centros logís- ticos, si bien un 38% ya apunta a la Comunidad Valenciana como una opción muy atractiva y un 25% también se ha fi- jado en Aragón. Para la mayoría, lo fundamental en este momento es encontrar localizaciones próximas a infraestructuras intermodales y nudos de vías terrestres, así como a las grandes zonas urbanas. El e-commerce es uno de los principales responsables de esta creciente tendencia, que lleva tanto a los retailers como a los gigantes del co- mercio eléctrico o los grandes operado- res logísticos a buscar localizaciones más cercanas al cliente final. Según otros estudios, la necesidad de suelo logístico para la distribución ur- banase incrementará un 102% hasta 2021 en Madrid, que podría necesitar en- tonces más de 360.000 m² para poder atender sus entregas de última milla. De igual modo, en Barcelona se necesitarán unos 170.000 m² según sus cálculos. Existe una conexión directa entre la rentabilidad de estos servicios y su cerca- nía a los clientes, dado el alto coste y la pérdida de imagen que causan la gestión ineficiente de las devoluciones y las en- tregas fallidas. La situación obliga a estas empresas a establecer plataformas cerca de los núcleos de población para ganar rentabilidad y cuota de mercado. Por lo tanto, las perspectivas para este 2018 son tan positivas como lo fueron en 2017 y dado que los niveles de ocupa- ción son elevados, es de esperar que los inversores sigan interesándose por los activos mejor localizados en los próximos años. Actualmente, las inversiones inmo- biliarias en el sector industrial suponen el 13%del total, mientras que las que se hacen en el ámbito del retail, estrecha- mente relacionado, ascienden ya al 29%. Destaca el caso de Madrid, donde cada vez hay menos espacio disponible, aun- que al mismo tiempo se mantiene una gran actividad constructora. Se espera que en 2018 se incorporen al mercado 163.500 m² de superficie logística y 682.500 m² más en 2019. Tanto las rentas medias como las ‘prime’ se mantienen al alza, aunque se espera un crecimiento de estas últimas a medida que los nuevos desarrollos que están en marcha pasen a formar parte del stock inmologístico. En cuanto a Barce- lona,la falta de producto de calidad ha empujado las rentas ‘prime’ un 8%hasta los 6,5 euros/m²/mes en el primer tri- mestre de 2018. El crecimiento del consumo y las ven- tas del retail seguirán sosteniendo ambos mercados, pero el sector debe ir pen- sando en nuevas fórmulas para respon- der al rápido avance del e-commercey sus necesidades de ocupación. o El retail se presenta como el gran aliado del sector logístico en un futuro cercano, en línea con el fuerte crecimiento de sus ventas por la incorporación del canal on-line. “ ” La necesidad de suelo logístico para la distribución urbana se incrementará un 102% hasta 2021 en Madrid.Next >