< Previous10 - T odos los indicadores pare- cen conducir a la misma conclusión en relación con la contratación de suelo lo- gístico en España: 2017 ha sido un año inolvidable . Y, además, parece, a la vista de los re- gistros alcanzados durante el primer se- mestre de 2018, que el presente ejercicio no le va a la zagay mantiene las buenas perspectivas que ya apuntaba hacia fina- les del año pasado. Con las específicas necesidades de suelo para actividades logísticas que de- manda cada vez más, año tras año, el co- mercio electrónico , el año pasado se ha vuelto a batir el récord de contratación inmologística y, a tenor de los registros adelantados, 2018 sigue la misma senda de crecimiento. Según el análisis de BNP Real Estate, el año pasado se han logrado máximos his- tóricos de contratación tanto en Madrid como en Valencia , una zona que ahora parece de moda gracias a sus buenas co- nexiones viarias y a la pujanza de su puerto, uno de los más importantes del Mediterráneo occidental. Al mismo tiempo, en Cataluña , pese a la compleja situación política de la re- gión en los últimos años, también se ha conseguido el segundo mejor registro de contratación de suelo para actividades logísticas. También en el mercado europeo Podría pensarse que la buena situa- ción española es una anomalía en nues- tro entorno, pero lejos de esa situación, parece más bien un reflejo del buen com- portamiento que también se está produ- ciendo en los principales mercados inmo- logísticos del continente europeo. Así, en este sentido, el mayor desarro- llo del canal on-line en Alemania, Fran- cia o el Reino Unidotiran al alza en la contratación de suelo para actividades logísticas, ya que el e-commerce de- manda principalmente naves de mayor tamaño que las de la logística tradicional, con mayor cantidad de muelles y en ubi- caciones lo más próximas posible a los principales núcleos de población, con el fin de reducir las distancias en el tramo de última milla. Quizás, la única excepción a este buen comportamiento en el mercado inmolo- gístico europeo se encuentra en Francia, donde la contratación ha tenido un com- portamiento débil en el último ejercicio. El buen tono que mantiene la contratación de suelo para actividades logísticas en Madrid y Barcelona, tanto en 2017 como en la primera mitad de 2018, se ha sumado en el último año y medio la Comunidad Valenciana, una nueva zona geográfica que puja con hacerse un hueco en el sector logístico por instalaciones y conectividad. La buena evolución del comportamiento inmologístico español es reflejo del buen comportamiento de otros mercados europeos. “ ” La contratación de suelo inmologístico sigue en máximosEspaña, por su parte, cuenta con una ventaja adicional que se centra en el gran recorrido que tiene aún el comercio electrónico, un canal de venta que aún tiene que ganar penetración en las prin- cipales ciudades del país a través de un mayor número de usuarios, al tiempo que extiende su área de influencia a las zonas rurales , en lo que supone un reto logístico de gran calado, y, por otra parte, llega también a nuevos productos como la alimentación, segmento en el que tras crecer un 10% en el último año apenas tiene una cuota de mercado un 1,2%, aunque también en el último año algu- nas de las principales cadenas del país parecen haber iniciado nuevas estrate- gias más agresivas. En este sentido, una visión rápida al mercado inmologístico al mercado espa- ñol sirve para determinar, con respecto a la demanda, que se viven momentos de máxima contratación, con registros his- tóricos tanto en Madrid como en Barce- lona, gracias al dinamismo que se detecta en toda Cataluña en la primera mitad de 2018. En cuanto a las operaciones, el análisis de BNP Paribas Real Estate estima que los desarrollos para actividades logísti- cas relacionadas con el comercio electró- nico ylas operaciones llave en mano dominan el mercadoen los últimos 18 meses. En relación con la disponibilidad de suelo, BNP Paribas Real Estate concluye hay que escasez de suelo, algo que afecta sobre todo a Barcelona y Valencia, ciudades constreñidas por su fuerte den- sidad de población y sus propias caracte- rísticas geográficas, mientras que en Madrid también hay menor escasez, aun- que la evolución a futuro parece avanzar que se irá haciendo cada vez más difícil encontrar suelo para desarrollos inmolo- gísticos. En este mismo sentido, se nota una gran escasez de naves de calidad que contrasta con el gran dinamismo que se registra en el mercado de suelo y promo- ción asociados al sector inmologístico, circunstancias que, en ambos casos, inci- den en la evolución de los precios del suelo. Así mismo, por lo que respecta al mer- cado de inversión, el estudio de la com- pañía abunda en el gran interés que despierta este segmento, con un volu- men de más de 1.000 millones de euros en 2017, gracias, en parte a las rentabili- dades que se consiguen y que se colocan en el entorno de 5,75% para los casos de Madrid y Barcelona, y que para el área urbana de Valencia ascienden hasta el 6,25%, todo ello en un escenario de baja inflación. Contratación por áreas geográficas: Madrid En Madrid se ha registrado una alta cifra de contratación durante 2017 que mantiene el nivel en el primer semestre de 2018. Así las cosas, en el entorno de la capi- tal de España se ha registrado el año pa- sado un take up de 886.405 m 2 , con siete operaciones que han superado los 40.000 m 2 para un total de 480.000 m 2 , lo que constituye un 55% del total de esta área geográfica en el ejercicio. Adicionalmente, un 34% de las opera- ciones sobre suelo para actividades lo- gísticas registradas durante 2017 han sido paraproyectos relacionados con el comercio electrónico. Por otra parte, en el área metropoli- tana de Madrid también se registran nu- merosos desarrollos relacionados con el gran volumen de actividad que registran durante el último año y medio los opera- La escasez de naves de calidad contrasta con el gran dina- mismo del mercado de suelo y promoción. ” “En Madrid se ha registrado el año pasado un take up de 886.405 m2, con siete operaciones que han superado los 40.000 m 2 para un total de 480.000 m 2 .12 - dores logísticos, que copan un 36% de la contratación en el período. Así mismo, los usuarios finales alcan- zan un 26% de la contratación total de suelo inmologístico contratado, de tal modo que el 4% restante queda para naves de cross-docking. De igual modo, los registros de contra- tación en la primera mitad de 2018 su- pera en un 72% los registros del mismo período de 2017, con lo que la previsión indica que se alcanzará a final de año un registro de contratación inmologística si- milar al de 2017 o incluso algo mejor. En cuanto a la disponibilidad de suelo para actividades logísticas en Madrid, BNP Paribas Real Estate estima se está in- crementando la demandaen la zona desde 2014. En este sentido, en los últimos tiempos se ha producido un ajuste de la tasa de disponibilidad, principalmente en 2015 y 2016, lo que ahora podría conducir a un retorno de la actividad promotora , con la intención de poner en el mercado más suelo que haga frente a la demanda con una rentabilidad que los operadores esti- man adecuada, de tal modo que la tasa de disponibilidad en esta área geográfica se coloca en la primera mitad del año en el 5,64%. En este marco, la nueva oferta inmolo- gística en Madrid suma 694.000 m 2 de desarrollos llave en mano y 1.091.000 m 2 en desarrollos especulativos . Tanto unos como otros se centran en los ejes que siguen la A-2 por un lado y la A-4 yla A-42 por otro. Barcelona crece un 48% con respecto al primer semestre de 2017 Por lo que respecta a Barcelona, se ha producido un descenso en la contratación de suelo para actividades logísticas a lo largo de 2017, debido fundamental- mente a que 2016 fue un año extraordi- nario para la capital catalana. El año pasado se contrataron en esta región un total de 450.000 m 2 , concinco operaciones por encima de los 20.000 m 2 . En los primeros seis meses de 2018, la operación registrada en el municipio de Abrera hace que la contratación de suelo logístico en Cataluña haya crecido un 48% con respecto a los registros de la primera mitad de 2017. Según los registros de BNP Paribas REal Estate, la potente actividad de los opera- dores logísticos que actúan en Barcelona se encuentra detrás de la mitad de la con- tratación de suelo inmologístico en esta región, mientras que las operaciones para usuario final copan un 36% de la contra- tación. Por detrás se colocan las operaciones asociadas al comercio electrónico , con un 8% de la contratación, y un 6% para naves de cross-docking. Al igual que en Madrid, también en Bar- Tanto en Madrid como en Barcelona, tras dos ejercicios de ajuste de la tasa de disponibilidad de naves inmologística, podría retornar la actividad de promoción. “ ”14 - celona se detecta un aumento de la de- mada a partir de 2014, con el consi- guiente ajuste de la tasa de disponibilidad y un previsible, aunque más moderado que en el caso de la capi- tal española, retorno de la actividad pro- motora. Respecto a la disponibilidad en el en- torno de la capital catalana, BNP PAribas Real Estate calcula que la tasa de disponi- bilidad en la primera mitad de 2018 queda en el 2,8%. Así mismo, un 91% de la superficie disponible se encuentra en la tercera corona , con una nula disponibi- lidad de suelo inmologístico en el primer arco y con naves de menor calidad, en su mayor parte. La empresa estima que los proyectos de oferta inmologística suman un total de 678.527 m 2 , con un volumen de 110.000 m 2 para proyectos llave en mano y de 190.662 m 2 en proyectos especulativos. Los operadores logísticos reactivan el mercado valenciano En cuanto a operaciones de contratación de suelo inmolo- gístico en otras áreas geográfi- cas del país destaca el récord de contratación que se ha regis- trado en la Comunidad Valen- cianaa lo largo de 2017. Durante dicho ejercicio se al- canzó una plusmarca de contra- tación de suelo logístico de 161.731 m 2 , con el 82% del take up localizado en el munici- pio de Ribarroja de Turia. Al igual que en Barcelona, la gran actividad que viven los operadores logísticos actúa como elemento activador de la contratación, con un 36%, aun- que a poca distancia, con un 34% de la contratación total, se encuentra el comercio electró- nico. Ya detrás se colocan los usua- rios finales con un 26% de la contratación de suelo inmolo- gístico en 2017 y, por último, las naves de cross-docking constituyeron el 4% de la contratación el año pasado en este seg- mento. Así las cosas, según BNP Paribas Real Estate, la evolución de la disponibilidad de suelo para actividades logísticas viene marcada en el último año por la ausencia de nuevos proyectos, algo que parece estar cambiando, con menos de 35.000 metros cuadrados disponibles al término del primer cuarto de 2018 y una tasa de disponibilidad que se sitúa en el 2,06% en 2017 y del 2% en los primeros tres meses de este mismo ejercicio. Sin embargo, en esta zona, 2018 pa- rece haberse iniciado con cierta lentitud , con ausencia de operaciones sobre naves de más de 5.000 m 2 , pero parece que se vislumbra un cambio de tendencia a corto plazo, con operaciones en lonta- nanza para los próximos meses. Este dato se demuestra, según BNP Pa- ribas Real Estate con el dato de queen los primeros cinco meses del ejercicio se han contratado 32.612 m 2 en la Comunidad Valenciana, un 36% menos que en el mismo período del año pasado. Así mismo, por lo que respecta a la nueva oferta en el ámbito inmologístico, la consultora estima que hay 240.000 m 2 en desarrollos especulativos, así como otros 78.000 m 2 para proyectos llave en mano. o La ausencia de nuevos proyectos inmologísticos en Valencia parece estar cambiando desde mediados de 2017. “ ” En los primeros cinco meses del ejercicio se han contratado en la Comunidad Valen- ciana un 36% menos que hace un año. Tras el ajuste de la tasa de disponibilidad, principalmente en 2015 y 2016, ahora podría darse un retorno de la actividad promotora en Cataluña.16 - Valencia se confirma como tercer mercado inmolo- gístico a nivel nacional y ciudad alternativa de inversión con respecto a Madrid (la elevada competencia y el nivel de precios) y Barcelona (la escasez de suelo y las tensiones políticas como gran riesgo para los fondos in- ternacionales). Valencia “está de moda”, cómo se pudo comprobar en el pasado SIL, donde la comunidad valenciana acudió como prin- cipal invitada. En todos los foros y reuniones, el foco se centró en el apetito por invertir y promover plataformas logísticas en Valencia. Además de ser la tercera ciudad del país, la privilegiada ubi- cación geográfica y el magnífico sistema de infraestructuras, hacen que se considere esta ciudad como el puerto de Madrid y sin duda es la protagonista del corredor Mediterraneo. Los principales actores del mercado “se pasean” por Valencia bus- cando oportunidades y compitiendo por las operaciones que se plantean en el sector. Si echamos la vista atrás, los últimos años del pasado boom inmobiliario, empezaron a aparecer los principales fondos y promotores de Real Estate a realizar proyectos a riesgo; tal es el caso de Prologis, GE Capital o Coperfil, situando a Valencia en el mapa de manera significativa. El sector inmologístico de Va- lencia, empezaba a profesionalizarse con inmuebles de calidad, modernos, en un mercado donde el stock se había formado a base de llaves en mano, estando muy controlado por los pro- motores locales. Llegó la crisis y la inversión se detuvo en seco, las rentas ca- yeron un 50% y tras muchos años absorbiendo poco a poco el stock disponible, se llegó a 2015 con un stock aproximado de 1.750.000 m² (un alto porcentaje obsoleto y fuera de normativa) y una tasa de disponibilidad prácticamente nula, sin activos de gran superficie y de calidad técnica, como estaba demandando en ese momento el mercado tras la recuperación económica y el auge del comercio electrónico. En los últimos dos años la actividad está siendo frenética, se han construido casi 300.000 m² nuevos de plataformas logísti- cas, el stock sobrepasa los 2.000.000 de m² a día de hoy y los actores del mercado son Merlin, Prologis, TH Real Estate, P3, Lar, Caboel, como internacionales y nacionales, o Pavasal, Ber- tolin o Nederval como promotores a nivel local entre otros. Además, los ‘family office’ locales, que históricamente han in- vertido en los sectores de retail o residencial, están diversifi- cando su posición e invirtiendo en el sector logístico por su atractivo, perspectivas de futuro y altas rentabilidades. En estos momentos se están construyendo o esperando la concesión de licencias de más de 20 proyectos, en Ribarroja, Loriguilla, Paterna, Torrente y Cheste que se entregarán durante el periodo que comprenden 2018 y 2019. Estos proyectos su- maran más de 350.000 m², destacando la plataforma de Lidl en Cheste de más de 50.000 m², la nave para Arteregal de 40.000 m² construidos en Loriguilla o los 15.000 m² de Transaher en Ri- barroja como ejemplos para usuarios finales. En la zona sur, además del entorno Ford, plazas como Picas- sent, los polígonos de la pista de Silla o en segunda corona pla- zas como Massalaves, Alzira o Villanueva de Castellón, se estima para los próximos 12/18 meses, según el comporta- miento de la demanda, el desarrollo de plataformas en torno a 150.000 m², además de la reconversión de naves obsoletas aportando nuevas alternativas al mercado. A destacar en la zona norte, el ambicioso proyecto de Parc Sagunt está recogiendo sus frutos, la gran apuesta por parte de Mercadona en la compra de 600.000 m² aproximadamente de suelo logístico en este parque, ha impulsado a diferentes usua- rios finales a invertir en suelo industrial sumando más de 120.000 m², además se esperan grandes proyectos a riesgo, por ahora confidenciales, además de en Sagunto, en Betera y Lliria que aportarán otros 130.000 m² de naves logísticas nuevas. Podemos concluir que se superarán en 2020 los 3.000.000 de m² de superficie logística, siendo aproximadamente el 50% plataformas modernas y de calidad, gracias a la gran apuesta de inversores en Valencia. El futuro inmologístico valenciano está asegurado. En estos momentos, en la Comunidad Valenciana se están construyendo, o esperando la concesión de licencias, más de 20 nuevos proyectos. Valencia se consolida como alternativa de inversión inmologística Jorge Pomar Socio de INMOKING Real Estate- 17 A rea Industrial & Logistics, es- pecializada en la promoción y construcción de espacios industriales y terciarios, así como en el desarrollo de suelo, ha mantenido en 2018 su fuerte apuesta por los proyectos 'llave en mano', que se han convertido ya en una de sus principales señas de identidad con una cada vez una mayor adaptación del di- seño de los edificios a los procesos producti- vos de cada cliente. El crecimiento de las necesidades en el ám- bito del 'cross-docking' y el crecimiento del comercio electrónicoestá aumentando el in- terés por este tipo de instalaciones, como de- muestra el hecho de que sus clientes se extiendan ya por todo el país. Buena prueba de ello es el hecho de que actualmente están promoviendo unos 50.000 m² de obra nueva, en diferentes puntos de la geografía nacional. En 2017, se ha incrementado considera- blemente la demanda de suelo para actividad industrial y logística por parte de los clientes, que reclaman un mayor compromiso por parte del promotor tanto en el cumplimiento de los plazos de ejecucióncomo en los pre- cios. Sin embargo, la oferta es cada vez más es- casa debido a la falta de suelo finalistay de naves adaptadas a los requerimientos y nor- mativas actuales, tal y como ha asegurado a Cadena de Suministro Roberto Marqués, socio y director de Area I&L, que asegura que estos hechos están propiciando un notable aumento de hasta el 30% en los precios, tanto de suelo como de obra. Capaces de resolver cualquier problema innerente a proyectos 'llave en mano', ofrecen un amplio servicio con un interlocutor único, dado que ellos mismos se ocupan de todo el proceso, desde la búsqueda del suelo óptimo para cada cliente, hasta el completo desarro- llo y ejecución del edificio y su entrega final . Recientemente, han completado la venta de un portfolio de varias instalaciones logísti- cas y de ‘cross-docking’ en Madrid y Valencia a un fondo extranjero, por un precio aproxi- mado de 60 millones de euros. En cuanto a obra nueva, actualmente tienen cinco proyec- tos principales en marcha, todos ubicados en la Comunidad Madrid. Proyectos en marcha El primero de los proyectos “llave en mano· de gran envergadura, consiste en la construc- ción del que será el mayor hub de cross-doc- king y paquetería para Tipsa , con una superficie total construída de unos 22.000 m², sobre una pastilla de suelo de 43.000 m² en San Fernando de Henares. Esta nave su- pondrá para la paquetera duplicar en superfi- cie su actual centro logístico, que también fue desarrollado por Area I&L, bajo la misma tipo- logía de “llave en mano”. En esta misma localidad, en el parque ‘Puerta de Madrid’, desarrollarán para la em- presa portuguesa de impresión digital Endutex una nave de producción industrial de 4.100 m² sobre una parcela de 6.500 m², colindante con una nave “llave en mano’” que Area I&L des- arrolló en 2016 para XPO Logistics. También se ocuparán de la construcción en la localidad madrileña de Pinto, de una nave de de cross-docking de 8.950 m² para Gefco España. Este proyecto, con inversión de 10 millones y fecha de entrega para mediados de 2019, se levantará en una parcela de 40.000 m², propiedad de la promotora, de la que se han segregado 22.000 m², ajustados a las necesidades del operador. Los 17.000 m² restantes de la parcela segregada, con una edificabilidad de 7.700 m² , están disponibles bajo la modalidad de “llave en mano”, tanto en alquiler como en compra. A esto se suma la promoción de una nueva nave en Leganés para la empresa de import- export Fraga Import y un desarrollo llave en mano para una empresa alemana en el muni- cipio de Meco. En este contexto de crecimiento, desde Area, aseguran que seguirán aumentando las necesidades de suelo destinado a actividades logísticas, especialmente en áreas cercanas a los grandes núcleos de población. o La escasez de suelo finalista, unida a la dificultad de encontrar instalaciones adaptadas a los requerimientos actuales de los clientes, están impulsando los proyectos ‘llave en mano’. Area I&L ha comenzado la construcción de la que será la mayor instalación de cross-docking para la paquetera Tipsa en San Fernando de Henares. “ ” Los proyectos ‘llave en mano’, la gran apuesta de Area Industrial & Logistic18 - L a situación de progresiva sa- turación que se está viviendo en los principales mercados inmologísticos de España (Madrid y Barcelona, a la sazón), así como la necesidad de cada vez más operadores y empresas del sector logístico de contar con instalaciones en otras zonas de la pe- nínsula ibéricaestá abriendo el campo a inversiones en nuevas áreas geográficas. Una de las que ha vivido una evolución más destacada en los últimos dos años ha sido el entorno de Valencia, una ciu- dad que cuenta con un amplio grado de desarrollo, que dispone deuno de los puertos comerciales más importantes de todo el Mediterráneo occidental. Según los datos de un estudio elabo- rado por la consultora Triangle Real Es- tate Management, Valencia cuenta con unstock de suelo logístico que asciende a un total de 2.404.314 m²construidos, compuesto principalmente de inmuebles pequeños o anticuados. En su localización, aproximadamente el 80% de esta superficie se ubica en la primera corona, mientras que es bas- tante inferior la superficie construida en la segunda corona, con dos ejes principa- les, Eje Sur y Eje Centro, que aglutinan el 90% de la superficie construida para naves logísticas. Carencia de activos de grandes dimensiones La consultora estima, a raíz de los datos analizados para el estudio citado anteriormente, que hay una importante carencia de activos de grandes dimensio- nes en Valencia, de tal modo, además, que su ausencia es total en el Eje Norte y Pista de Ademuz, siendo incluso mínima para las zonas logísticas más desarrolla- A medida que la oferta de suelo inmologístico se va colmatando en Madrid y Barcelona, los agentes del sector vuelven su vista a nuevas áreas geográficas. En esta coyuntura, Valencia, por conexiones y población tiene todas las papeletas para convertirse en la nueva referencia para el desarrollo de operaciones de suelo para actividades logísticas. El stock de suelo logístico de la Comunidad Valenciana supera los dos millones de metros cuadrados, con falta de activos de grandes dimensiones. “ ” Valencia, nuevo objeto de deseo para el sector inmologístico españoldas. Sin embargo, en la primera mitad de año sí que se ha detectado que existe disponibilidad en la zona centro, concre- tamente en la zona de Ribarroja, algo que contrasta con los ejercicios 2016 y 2017, cuando han existido demandas que no han podido ser atendidasdurante 2016 y 2017, debido al bajo índice de disponibilidad. En este sentido, Triangle Real Estate Management estima que la tasa de dis- ponibilidad de inmuebles construidos durante el primer semestre de este mismo ejeccicio es del 1,93% en el mer- cado logístico de Valencia, aunqueestá prevista la incorporación a lo largo de el presente 2018 de 107.394 m²t en cons- trucción en la zona centro , todos ellos ubicados en Ribarroja del Turia y Lorigui- lla. De esta superficie, 55.000 m² se co- rresponden a instalaciones desarrolla- das por usuarios finales mientras que los restantes más de 62.394 m² de proyec- tos desarrollados a riesgo. Nuevos poyectos llave en mano De cara a los próximos meses, existen cinco proyectos llave en mano para la construcción de plataformas de superfi- cies entre 12.000 y 25.000 m2 construi- Las principales bosas de suelo finalista para parcelas de gran tamaño se centran en la segunda corona de Valencia. ” “Next >